Рынок недвижимости оживает. Но частные лица и даже фирмы, готовые входить в этот рынок, нуждаются в новых ориентирах. Московский Бизнес Клуб попросили ведущих аналитиков и авторитетных специалистов рынка дать конкретные рекомендации по актуальной сегодня тактике и стратегии на рынке недвижимости.
Своим опытом и знаниями делятся:
- Татьяна Бриккер, генеральный директор БЕСТ-Недвижимость, отделение на Щепкина
- Наталья Завалишина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-DPM"
- Ирина Ильчук, начальник управления розничного кредитования Московского Кредитного банка (МКБ)
- Крапин Александр, генеральный директор Аналитического агентства RWAY
- Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»
- Алексей Смоленцев, генеральный директор Группы компаний «Домостроитель»
- Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации "ИНКОМ"
- Лев Плецельман, председатель комитета по ипотеке Московской Ассоциации Риэлторов, руководитель службы ипотечного кредитования компании "ИНКОМ-Недвижимость"
- Олег Репченко, генеральный директор Аналитического Центра ИРН
- Юрий Хлестаков, генеральный директор «Русского Дома Недвижимости»
- Некрасова Марина, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость, отделение на Проспекте Мира»
- Роман Лазарев, генеральный директор, «Первый земельный магазин».
По многим вопросам мнения специалистов разошлись. Что, в прочем, неудивительно в условиях находящегося в положении неустойчивого равновесия рынка.
Например, в отношении ипотеки, одни категорически не советуют брать заем, ссылаясь на крайне невыгодные условия. Другие же, наоборот, считают, что кредиты надо брать не тогда, когда ставки низкие, а когда цены минимальны. Потом можно будет перекредитоваться.
По поводу выгодных личных инвестиций мы тоже столкнулись с широким спектром мнений – от советов вкладывать в землю, до рекомендаций не иметь на данном этапе дело с недвижимостью.
Аналогичная ситуация с советами для потенциальных инвесторов. Некоторые эксперты замечают, что сейчас наиболее удачное время для вхождения в девелоперские проекты, другие считают, что непрофессионалам на кризисном рынке делать нечего.
Не секрет, что большинство сделок на вторичном рынке жилья являются альтернативами (или скрытыми альтернативами). Но найти альтернативу на стоящем рынке сложно. Сейчас заговорили об оживлении. Достаточно ли его, чтобы начинать альтернативную сделку?
Ю.Хлестаков. Чем меньше изменяются цены на жилье, тем больше вероятность свершения альтернативной сделки, поэтому сегодняшнюю ситуацию на рынке можно рассматривать как идеальную для такого рода сделок.
М.Некрасова. Да, рынок оживился. Снижение цен на квартиры практически прекратилось, в некоторых сегментах рынка наблюдается даже некоторый рост. До ажиотажа 2006 года, конечно, далеко, но спрос начинает набирать обороты. Очень удобное время для начала альтернативной сделки. И покупатели есть, и выбор с возможностью подумать и принять взвешенное решение. Искусственно время экспозиции не уменьшить, но, при условии грамотного планирования работы по договору это возможно.
И.Ильчук. Испытала на собственном опыте: буквально в прошлом месяце находилась в процессе продажи своей квартиры и одновременно искала объект (квартиру большей площади). Кончилось это тем, что пришлось «развести» сделки: осуществить сделку чистой продажи, совершенно не снижая цены, покупателю с деньгами, упростив до минимума все процедуры оформления. Теперь я спокойно выбираю квартиру, уже сама находясь в положении «покупателя с деньгами» и диктуя свои условия.
Т.Бриккер. Рынок оживился в сегменте самого дешевого жилья. Самое время для альтернативы с доплатой: спрос цены на эту недвижимость имеет небольшой рост, на более дорогую - пока стагнация.
Как уменьшить время экспозиции объекта, не снижая цены?
Д. Таганов. Кроме уменьшения цены или предложения покупателю каких-то специальных условий (например, рассрочки платежа), других способов уменьшения экспозиции единичного объекта сейчас нет. Надо или идти навстречу покупателю, или качественно изменять объект - например, достраивать дом, поселок. Спрос на готовые объекты сейчас крайне высок.
Т.Бриккер. Надо использовать помимо электронных баз данных, другие виды рекламы: расклейка, почтовые ящики, обзвон.
Насколько реально сейчас воспользоваться ипотекой, и какие условия предлагают банки? Что выгоднее – брать ипотеку сегодня или подождать?
А.Смоленцев. Взяв ипотеку сейчас, пока цены на квартиры еще достаточно низкие, со временем можно будет перекредитоваться на более выгодных условиях.