Недвижимость Турции попала в зону внимания россиян сравнительно недавно. В июне 2003 года в Турции вступил в силу закон «Dorudan Yabanc Yatrmlar Kanunu» (о прямых иностранных инвестициях), согласно которому российские граждане получили официальную возможность приобретать недвижимость в Турции. Закон провозглашает принцип взаимности. То есть, россияне получили такие же права по покупке недвижимости (пока что только жилой) в Турции, как и турки в России. Земельные участки можно купить только через юридическое лицо, причем организованное на территории Турции.

Спустя пять лет в июне 2008 г. турецкий парламент принял новый закон, регулирующий продажу недвижимого имущества иностранным гражданам. Как разъяснил журналу Metrinfo.Ru Андрей Кучин, эксперта департамента зарубежной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty, теперь процедура оформления недвижимости в собственность стала проще и позволяет урегулировать все вопросы по покупке за три-четыре месяца, тогда как раньше это занимало примерно полгода. От владельца всего лишь требуется личное присутствие на время оформления бумаг.

Первый шаг к турецкому гражданству

В пользу выбора недвижимости в Турции есть много веских аргументов. Как подчеркнул Владимир Молдовян, специалист по продажам недвижимости компании AYT GROUP, не требуется подтверждения происхождения средств, переводимых в Турцию. Турция – одна из немногих стран, где покупка недвижимости иностранцами является основанием для получения вида на жительство, а потом и гражданства.

Оксана Дейирменджи, директор по маркетингу Dom Investment & Construction рассказала нам, что все курортные города страны обладают развитой инфраструктурой с многочисленными торговыми центрами, парками, ресторанами, кафе-барами, кинотеатрами, больницами, школами, банками и др. Так как для многих выбор недвижимости связан с природными и экологическими свойствами территории, то и по этим показателям Турция на высоте. Среди плюсов - средиземноморский климат, хорошая экология, самый длинный туристический сезон в Европе - с мая по октябрь.

И даже сегодня Турция популярна у финансовых корпораций, которые рассматривают недвижимость в этой стране в качестве лучшего капиталовложения. «Крупные иностранные инвесторы покупают большие участки земли на побережьях (для дальнейшего строительства отелей и жилых комплексов), или уже готовые проекты, чьи хозяева заморозили стройку в связи с финансовыми проблемами», - говорит Андрей Кучин (Century 21).

По данным компании Gordon Rock, на первом месте по приобретению турецкой недвижимости находятся англичане (27% от общего числа иностранных покупателей), второе и третье место делят немцы и жители скандинавских стран (по 22%), а россияне и граждане СНГ уже на четвертом месте (20%). Эксперты компании осмеливаются предположить, что если россияне и граждане СНГ не снизят темпов активности на турецком рынке, то уже в 2010 году они могут выйти на второе место по покупке недвижимости в Турции и даже попробуют забрать «пальму первенства» у англичан.

Анталия, Алания, Кемер

По словам Елены Юргеневой, руководителя отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, у россиян традиционно популярны курортные районы, - Анталия, Кемер, Алания. Европейцы же любят в равной степени средиземноморское и эгейское побережья, а англичане чаще всего останавливают свой выбор на Бодруме, - говорит Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам компании MostProperties. По данным Gordon Rock по числу сделок у покупателей из России и стран СНГ на Анталию приходится 40% от общего числа сделок по стране, на Аланию - 16%, на Кемер - 14%.

Турецкие цены

Эксперты утверждают, что если в 2009 г. практически все европейские и азиатские рынки недвижимости показывали заметный ценовой спад, то цены в Турции практически остались на докризисном уровне. По оценке Knight Frank, рынок недвижимости Турции, наряду Болгарией, Хорватей, Черногорией и другими развивающими рынками, в целом относятся к сегменту mass-market. Как объяснил Андрей Кучин (Century 21), представители среднего класса, частные инвесторы предпочитают вкладывать свои деньги в жилую недвижимость, отдавая предпочтение объектам эконом-класса. По данным Century 21, в зависимости от расположения объекта, инфраструктурной составляющей, близости к морю, цена за квадратный метр турецкой недвижимости колеблется от 600 до 2 000 евро.

]]> http://www.danesparza.us/turciya-aktualnye-varianty-etoj-oseni-rossiyanam-predlagayut-skidki-rassrochki-oznakomitelnye-tury-i-ipoteku/feed/ 9 http://www.danesparza.us/zanimatelnaya-numerologiya/ http://www.danesparza.us/zanimatelnaya-numerologiya/#comments Sat, 15 Aug 2009 15:09:01 +0000 admin http://www.danesparza.us/zanimatelnaya-numerologiya/ Нумерология - методы определения скрытых истин с помощью толкования чисел

«Квартирный рынок достиг дна!»- сообщает популярный портал. В третий раз, кажется. То же самое регулярно пишут про рынок автомобилей.

Термин «двойное дно» ваш покорный слуга ввел в обиход еще в начале этого года; пора уже говорить про «тройное», etc. Или, как несколько коряво, но по смыслу точно выразился девелопер Илья Еременко, «рынок находится на скачкообразном дне».

В СМИ сталкиваются мифы двух типов. Коллеги (особенно этим грешит сетевая журналистика) периодически выдают очередной апокалиптический прогноз; участники рынка (особенно строители) уверяют, что хуже некуда, и теперь только вверх.

На недавней конференции, где обсуждались антикризисные стратегии, я нетактично напомнил одному из участников: он и год назад говорил, что не видит «объективных предпосылок» для дальнейшего падения цен, и теперь поет то же самое. Он грамотно ускользнул от ответа, а в кулуарах взял меня за пуговицу: «Ты ж понимаешь, я продавец, я ничего другого и не могу говорить – иначе покупать не будут». Действительно. «Не ругая слона». Глупо было бы ждать от торгующей организации, что она вдруг заявит: «Граждане, не спешите, завтра нас покруче прижмет, и мы еще подвинемся».

Меня в последнее время занимает вопрос: а вот это мифическое «дно» обусловлено какими-то объективными показателями? Или правы были юмористы, утверждавшие, что «самая глубокая в мире пропасть – финансовая, в нее можно падать бесконечно»?

Ну, допустим, себестоимость. Для Москвы эта граница пролегает где-то на отметке 60-65 тысяч рублей за «квадрат», для Петербурга – 40-45 тысяч. У каждой фирмы – свои расчеты и собственные скелеты в шкафу: участки покупались в разное время и за разные деньги. Но если в общем: может ли компания продавать квартиры ниже себестоимости – то есть себе в убыток?

Оказывается, вполне. Если это, к примеру, госзаказ, с условием авансирования до 70% - почему бы и нет. Треть жилья в крупном комплексе на таких условиях отдать можно: рабочие заняты, власть поддавливает монополистов, чтобы не беспредельничали с подключениями; проект продвигается, а на более поздних стадиях, когда коробка уже видна, не грех с частных покупателей и подороже взять. Но: это именно оптовая покупка,

и с учетом дополнительных преференций.

Другой вопрос: а может ли вторичный рынок провалиться ниже «первички»? (И тем самым оттянуть на себя массу покупателей).

Чисто теоретически – почему бы и нет. На авторынке именно так и происходит, правда, там совсем другие законы амортизации. Конечно, любому собственнику неприятно сознавать, что его активы вдруг подешевели. Но если у него цель: поменять «двушку» на «трешку» примерно за годовой оклад – то абсолютные цифры его мало волнуют.

На практике – непонятно. Как вообще можно сравнивать цены первичного и вторичного рынка, если в точности неизвестно, сколько предстоит вбухать в отделку и ремонт в том и в другом случае?

Может, опереться на макроэкономику? Профессор Геннадий Стерник уверяет, что цены на жилье коррелируют с нефтяными. Наверное, так и есть – жаль, правда, что ценообразование в нефтянке совершенно непредсказуемо. То есть такая аналитика будет очень надежно объяснять то, что уже случилось.

Полгода назад столичный эксперт Юрий Кочетков весьма убедительно показал взаимосвязь динамики изменения денежной массы и колебания цен на рынке жилья. И это похоже на правду. Но ведь нас интересуют не «деньги вообще», а та их часть, которая составляет доход относительно небольшой (в Питере – 3,5-4%, в Москве – 7-8%) группы активных участников рынка. В этой сфере серьезных исследований нет. Известны некие общие тенденции: уровень реальных доходов неуклонно снижается, обороты розничной торговли падают, а доля сбережений при этом растет. Понятно, что на жилье стали тратить меньше, и пока совершенно не видно, с чего вдруг эта осторожная стратегия может радикально измениться.

По данным Росстата, доля сбережений в структуре доходов населения за 9 месяцев этого года выросла до 13%. (За тот же период прошлого года – 7,2%.) При этом втрое – с 10 до 30% - увеличилась доля тех, кто откладывает деньги «на лечение».

Еще любопытно: по данным опроса, который проводили специалисты Росгосстраха, наши соотечественники рассчитывают, что их реальные доходы в 2010 году вырастут на 16%, а в течение ближайших пяти-семи лет — на 54%. Но при этом владельцы бизнеса, что характерно, общего оптимизма не разделяют. По мнению аналитиков Минэкономразвития, в 2010-м рост доходов составит всего 0,4%, в 2011 году - 2,8%.

]]> http://www.danesparza.us/zanimatelnaya-numerologiya/feed/ 2 http://www.danesparza.us/nedvizhimost-strategiya-i-taktika/ http://www.danesparza.us/nedvizhimost-strategiya-i-taktika/#comments Fri, 26 Jun 2009 09:07:20 +0000 admin http://www.danesparza.us/nedvizhimost-strategiya-i-taktika/ Рынок недвижимости оживает. Но частные лица и даже фирмы, готовые входить в этот рынок, нуждаются в новых ориентирах. Московский Бизнес Клуб попросили ведущих аналитиков и авторитетных специалистов рынка дать конкретные рекомендации по актуальной сегодня тактике и стратегии на рынке недвижимости.

Своим опытом и знаниями делятся:

- Татьяна Бриккер, генеральный директор БЕСТ-Недвижимость, отделение на Щепкина

- Наталья Завалишина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-DPM"

- Ирина Ильчук, начальник управления розничного кредитования Московского Кредитного банка (МКБ)

- Крапин Александр, генеральный директор Аналитического агентства RWAY

- Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»

- Алексей Смоленцев, генеральный директор Группы компаний «Домостроитель»

- Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации "ИНКОМ"

- Лев Плецельман, председатель комитета по ипотеке Московской Ассоциации Риэлторов, руководитель службы ипотечного кредитования компании "ИНКОМ-Недвижимость"

- Олег Репченко, генеральный директор Аналитического Центра ИРН

- Юрий Хлестаков, генеральный директор «Русского Дома Недвижимости»

- Некрасова Марина, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость, отделение на Проспекте Мира»

- Роман Лазарев, генеральный директор, «Первый земельный магазин».

По многим вопросам мнения специалистов разошлись. Что, в прочем, неудивительно в условиях находящегося в положении неустойчивого равновесия рынка.

Например, в отношении ипотеки, одни категорически не советуют брать заем, ссылаясь на крайне невыгодные условия. Другие же, наоборот, считают, что кредиты надо брать не тогда, когда ставки низкие, а когда цены минимальны. Потом можно будет перекредитоваться.

По поводу выгодных личных инвестиций мы тоже столкнулись с широким спектром мнений – от советов вкладывать в землю, до рекомендаций не иметь на данном этапе дело с недвижимостью.

Аналогичная ситуация с советами для потенциальных инвесторов. Некоторые эксперты замечают, что сейчас наиболее удачное время для вхождения в девелоперские проекты, другие считают, что непрофессионалам на кризисном рынке делать нечего.

Не секрет, что большинство сделок на вторичном рынке жилья являются альтернативами (или скрытыми альтернативами). Но найти альтернативу на стоящем рынке сложно. Сейчас заговорили об оживлении. Достаточно ли его, чтобы начинать альтернативную сделку?

Ю.Хлестаков. Чем меньше изменяются цены на жилье, тем больше вероятность свершения альтернативной сделки, поэтому сегодняшнюю ситуацию на рынке можно рассматривать как идеальную для такого рода сделок.

М.Некрасова. Да, рынок оживился. Снижение цен на квартиры практически прекратилось, в некоторых сегментах рынка наблюдается даже некоторый рост. До ажиотажа 2006 года, конечно, далеко, но спрос начинает набирать обороты. Очень удобное время для начала альтернативной сделки. И покупатели есть, и выбор с возможностью подумать и принять взвешенное решение. Искусственно время экспозиции не уменьшить, но, при условии грамотного планирования работы по договору это возможно.

И.Ильчук. Испытала на собственном опыте: буквально в прошлом месяце находилась в процессе продажи своей квартиры и одновременно искала объект (квартиру большей площади). Кончилось это тем, что пришлось «развести» сделки: осуществить сделку чистой продажи, совершенно не снижая цены, покупателю с деньгами, упростив до минимума все процедуры оформления. Теперь я спокойно выбираю квартиру, уже сама находясь в положении «покупателя с деньгами» и диктуя свои условия.

Т.Бриккер. Рынок оживился в сегменте самого дешевого жилья. Самое время для альтернативы с доплатой: спрос цены на эту недвижимость имеет небольшой рост, на более дорогую - пока стагнация.

Как уменьшить время экспозиции объекта, не снижая цены?

Д. Таганов. Кроме уменьшения цены или предложения покупателю каких-то специальных условий (например, рассрочки платежа), других способов уменьшения экспозиции единичного объекта сейчас нет. Надо или идти навстречу покупателю, или качественно изменять объект - например, достраивать дом, поселок. Спрос на готовые объекты сейчас крайне высок.

Т.Бриккер. Надо использовать помимо электронных баз данных, другие виды рекламы: расклейка, почтовые ящики, обзвон.

Насколько реально сейчас воспользоваться ипотекой, и какие условия предлагают банки? Что выгоднее – брать ипотеку сегодня или подождать?

А.Смоленцев. Взяв ипотеку сейчас, пока цены на квартиры еще достаточно низкие, со временем можно будет перекредитоваться на более выгодных условиях.

- Андрей Дмитриевич, в конце октября наблюдательный совет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) одобрил реализацию пилотных проектов по новым уровням реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. При этом сказано, что дополнительных средств программа не потребует. Почему и сколько денег осталось в распоряжении АРИЖК (это дочерняя структура АИЖК) и сколько заемщиков получило поддержку?

- Мы получили 5600 заявлений от заемщиков, 3700 заявок одобрено, около 1000 отказали и 900 - в работе. Но реально в РФ сейчас реструктурировано более 35 тысяч ипотечных кредитов. Банки активно запустили собственные программы реструктуризации, и это наша заслуга. Признаюсь, банкиры не любят обсуждать проводимую ими реструктуризацию, официально называя уровень просроченных кредитов на уровне не более 0,5-2% ипотечных ссуд. По нашим оценкам? серьезные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов испытывают 10-15% заемщиков. 5% банки уже реструктурировали сами, а это около 30-35 тыс. кредитов, на которые нам потребовалось бы свыше 11млрд.рублей.

- Почему банки вынуждены проводить реструктуризацию самостоятельно, без помощи АРИЖК?

- Еще в феврале банки проводили агрессивную политику взысканий, считая, что заемщика надо выселять, квартиру - продавать. Мы же заняли жесткую позицию, что готовы помочь нуждающемуся заемщику в любом случае, даже если банк против. В результате банки поняли, что реструктурированный заемщик для него лучше, чем проблемный, а еще лучше разработать собственную программу.

Причем им пришлось запустить более интересные для заемщика программы, чтобы он остался у них, а не обратился за поддержкой в АРИЖК. Своей активностью мы обеспечили создание нового рынка - рынка реструктуризации и как бы его поддержку снизу. В результате заемщики получили как саму возможность реструктурироваться, так и конкуренцию программ, возможность выбрать лучшую, наиболее подходящую. Поэтому мы считаем своей заслугой то, что так много кредитов реструктурировано.

- Отчего банкам так не выгодна реструктуризация по Вашей программе?

- Проводить реструктуризацию по нашей программе банкам выгодно. И многие банки этим активно пользуются. Однако, банки, имеющие низкую капитализацию, вынуждены тщательно следить за своей отчетностью, что бы не нарушить жесткие нормативы Центрального Банка. В частности, согласно инструкции №254-П, выдавая любой кредит, банк обязан формировать резервы на случай невозврата данного кредита, обеспечивая тем самым надежность банковской системы. Если кредиты хорошие, то их можно объединять в портфель однородных ссуд и резервировать по ним 0,75%. Как только в кредитном деле появляется заявление заемщика об ухудшении финансового положения, то по той же 254-П, банк обязан этот кредит вынуть из портфеля однородных ссуд, учитывать его индивидуально и создавать резервы в размере минимум 51% от остатка задолженности. Понимая, что кредит проблемный, на мой взгляд - это справедливо. Однако банк может "не заметить" заявления заемщика, информирующего банк о потери работы. В таком случае резервы можно не формировать, но помочь заемщику все-равно придется.ДЭто явление, кстати, подтверждает Центральный Банк: все кредитование по стране сокращается, а удивительным образом потребительские необеспеченные кредиты сроком на год неожиданно выросли.

- Получается, банки оказались между молотом и наковальней - если они сами не реструктурируют ипотеку, заемщик придет к Вам и банк получит 50-100%-ое начисление резервов, и они вынуждены запускать собственные программы?

- В этом месте банку обязаны помочь акционеры, увеличив его капитализацию. На этом много лет настаивает и Центральный Банк, и депутаты, но банкиры каждый раз просят отодвинуть сроки наращивания их капиталов. Мы выделяем три основные причины, по которым банки вынуждены запускать собственные программы реструктуризации. Первая - это уже упомянутые резервы. Вторая - так называемый "брак кредита". В России нет долгосрочного ресурса, чтобы выдавать ипотеку. Поэтому банк, выдавая кредит, старается продумать, откуда он возьмет долгосрочные средства или кому он перепродаст закладную в будущем. Когда у залога становится два кредитора (АРИЖК и банк), кредит становится, как мы говорим, "бракованным", его сложно будет рефинансировать, хотя мы особых проблем в этом не видим. Поэтому банки стараются не допустить брака залога. Третья проблема - имидж. В июне я получил с десяток писем от банков с просьбой исключить их из числа спикеров по обсуждению проблем реструктуризации.

Нынешний кризис примечателен прежде всего тем, что освежил в памяти простые идеи. Что деревья не растут до небес. Что время от времени случаются потрясения и существенные падения. В том, что произошло с рынками некоторых стран, во многих из которых российские покупатели очень любили приобретать недвижимость, разбирался корреспондент журнала Metrinfo.ru.

Испания: дальше от берега - сильнее падение

Большинство аналитиков сходятся на том, что цены здесь сократились примерно на 30% по сравнению с докризисным 2007 годом. Однако, говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM», это усредненные цифры – где-то снижение оказалось больше, где-то – меньше. «Сделать точную разбивку по всей стране достаточно сложно, - отмечает эксперт. – Да и предпочтения наших клиентов на всю Испанию не распространяются. Клиенты, обладающие бОльшими бюджетами, приобретают недвижимость ближе к Барселоне (Коста-Брава и Коста-Дорада). Те, чей бюджет находится в пределах 150-160 тыс. евро, покупают апартаменты и даже двухуровневые квартиры на Коста-Бланке и Коста-Калида». В принципе, та же ситуация и на островах. На Майорке, по данным официальной статистики, снижение составляет 10-15%, однако можно купить объекты со скидкой и в 30-35%.

В целом в Испании (это касается и островов, и материковой части) размер удешевления больше зависел не от класса недвижимости, а от местоположения. «Наибольшее снижение по ценам произошло по домам и апартаментам, удаленным от береговой линии или в крупных городах, вне зависимости от класса недвижимости», - говорит Наталья Завалишина. Также, по ее словам, сейчас сложно говорить, у кого легче получить большую скидку: у застройщика или продавца вторичного объекта. Тут вопрос в конкретной ситуации продавца, в том, насколько он заинтересован в продаже.

Болгария: большая распродажа

Болгарский рынок с трудом поддается анализу. Прежде всего потому, что объемы выставленных на продажу объектов огромны. По рассказам знающих людей, все побережье страны представляет собой гигантскую стройку, увешанную надписями «Продава се». Естественно, участники столь массового процесса конкурируют друг с другом, отчаянно демпингуют. Публикуемые в объявлениях цены – это цены предложения, а какие именно цифры фигурируют в реальных сделках – бог весть…

Более-менее официальная версия происходящего – цены скорректировались вниз на 25-30%, да и то не все, а только на «изначально переоцененные объекты». А на хорошие, качественные падение составило лишь 10-15%, а то и вовсе обошлось без него. Верится во все это, если честно, с трудом. Недавно на одной из выставок болгарской недвижимости автор познакомился с одним посетителем. Разговорились. Выяснилось, что полтора года назад этот человек купил под Варной квартиру по цене 1600 евро за кв. м. Сейчас цена подобных предложений – 800-900. При том, что стоимость купленного жилья упала практически вдвое, мой новый знакомый не унывает: говорит, что квартира ему нравится, а кризис заканчивается. Глядишь, года за два цены вернутся на прежние позиции.

Черногория: новое и готовое пострадало меньше

Эта страна, по мнению Станислава Зингеля президента Международного агентства недвижимости Gordon Rock оказалась в числе наиболее пострадавших от мирового кризиса: цены снизились примерно на 35% от пикового уровня 2008 года. Более всего пострадали вторичное жилье и новостройки на начальных этапах строительства. В меньшей степени – новостройки, которые находились на последнем этапе строительства или уже построенные.

США: минус 10 лет

Америку, конечно, нельзя назвать очень популярной у россиян. Во-первых, страна довольно дорогая – и сама недвижимость, и повседневные траты на жизнь. Во-вторых, далекая: перелеты занимают по 8-13 часов и тоже очень недешевы. В-третьих, США отличаются специфическим въездным законодательством. Люди, пообщавшиеся с иммиграционными чиновниками, отзываются о процессе в духе героини фильма «Интердевочка»: «замучили, как Пол Пот Кампучию». И все же о Дяде Сэме мы не можем не сказать, потому что именно в его владениях кризис и начался…

Результаты для рынка оказались очень различными. Примерно год назад ленты информационных агентств облетела весть о доме в Орегоне, продававшемся за $1,75.