Турция для многих россиян уже мало ассоциируется с заграницей. Если раньше, приезжая в страну, они останавливались только в отелях, то сейчас - в собственных апартаментах и виллах. Прекрасный климат и невысокие цены на жилье – серьезный стимул для покупки недвижимости в приморском государстве. К тому же сегодня турецкие компании готовы предложить покупателем всевозможные бонусы – от скидки до автомобиля в подарок.
Недвижимость Турции попала в зону внимания россиян сравнительно недавно. В июне 2003 года в Турции вступил в силу закон «Dorudan Yabanc Yatrmlar Kanunu» (о прямых иностранных инвестициях), согласно которому российские граждане получили официальную возможность приобретать недвижимость в Турции. Закон провозглашает принцип взаимности. То есть, россияне получили такие же права по покупке недвижимости (пока что только жилой) в Турции, как и турки в России. Земельные участки можно купить только через юридическое лицо, причем организованное на территории Турции.
Спустя пять лет в июне 2008 г. турецкий парламент принял новый закон, регулирующий продажу недвижимого имущества иностранным гражданам. Как разъяснил журналу Metrinfo.Ru Андрей Кучин, эксперта департамента зарубежной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty, теперь процедура оформления недвижимости в собственность стала проще и позволяет урегулировать все вопросы по покупке за три-четыре месяца, тогда как раньше это занимало примерно полгода. От владельца всего лишь требуется личное присутствие на время оформления бумаг.
Первый шаг к турецкому гражданству
В пользу выбора недвижимости в Турции есть много веских аргументов. Как подчеркнул Владимир Молдовян, специалист по продажам недвижимости компании AYT GROUP, не требуется подтверждения происхождения средств, переводимых в Турцию. Турция – одна из немногих стран, где покупка недвижимости иностранцами является основанием для получения вида на жительство, а потом и гражданства.
Оксана Дейирменджи, директор по маркетингу Dom Investment & Construction рассказала нам, что все курортные города страны обладают развитой инфраструктурой с многочисленными торговыми центрами, парками, ресторанами, кафе-барами, кинотеатрами, больницами, школами, банками и др. Так как для многих выбор недвижимости связан с природными и экологическими свойствами территории, то и по этим показателям Турция на высоте. Среди плюсов - средиземноморский климат, хорошая экология, самый длинный туристический сезон в Европе - с мая по октябрь.
И даже сегодня Турция популярна у финансовых корпораций, которые рассматривают недвижимость в этой стране в качестве лучшего капиталовложения. «Крупные иностранные инвесторы покупают большие участки земли на побережьях (для дальнейшего строительства отелей и жилых комплексов), или уже готовые проекты, чьи хозяева заморозили стройку в связи с финансовыми проблемами», - говорит Андрей Кучин (Century 21).
По данным компании Gordon Rock, на первом месте по приобретению турецкой недвижимости находятся англичане (27% от общего числа иностранных покупателей), второе и третье место делят немцы и жители скандинавских стран (по 22%), а россияне и граждане СНГ уже на четвертом месте (20%). Эксперты компании осмеливаются предположить, что если россияне и граждане СНГ не снизят темпов активности на турецком рынке, то уже в 2010 году они могут выйти на второе место по покупке недвижимости в Турции и даже попробуют забрать «пальму первенства» у англичан.
Анталия, Алания, Кемер
По словам Елены Юргеневой, руководителя отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, у россиян традиционно популярны курортные районы, - Анталия, Кемер, Алания. Европейцы же любят в равной степени средиземноморское и эгейское побережья, а англичане чаще всего останавливают свой выбор на Бодруме, - говорит Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам компании MostProperties. По данным Gordon Rock по числу сделок у покупателей из России и стран СНГ на Анталию приходится 40% от общего числа сделок по стране, на Аланию - 16%, на Кемер - 14%.
Турецкие цены
Эксперты утверждают, что если в 2009 г. практически все европейские и азиатские рынки недвижимости показывали заметный ценовой спад, то цены в Турции практически остались на докризисном уровне. По оценке Knight Frank, рынок недвижимости Турции, наряду Болгарией, Хорватей, Черногорией и другими развивающими рынками, в целом относятся к сегменту mass-market. Как объяснил Андрей Кучин (Century 21), представители среднего класса, частные инвесторы предпочитают вкладывать свои деньги в жилую недвижимость, отдавая предпочтение объектам эконом-класса. По данным Century 21, в зависимости от расположения объекта, инфраструктурной составляющей, близости к морю, цена за квадратный метр турецкой недвижимости колеблется от 600 до 2 000 евро.
Gordon, Realty, Rock, апартаменты, Банк, бассейн, более, Будет, быть, вариант, Время, всего, выбор, говорит, года, году, готовы, данным, деньги, директор, договор, должен, дома, доходов, другой, Евро, Есть, жилье, жилья, имеет, ипотеки, Источник, квартир, квартиру, квартиры, компании, компания, которые, кредит, купить, лучше, много, могут, может, можно, него, недвижимости, Недвижимость, несколько, общей, объект, объектов, объекты, одной, отдела, отделкой, очень, очередь, платить, площади, площадью, пока, покупателей, покупателя, покупке, полностью, получить, последние, практически, предлагает, предложения, приобретение, приходится, районе, расходы, россиян, рост, рынка, рынке, свои, сделки, сделок, себя, Сегодня, Сейчас, словам, составляет, стоимости, Стоимость, стоит, Также, такие, территории, того, только, Турции, условиях, участки, цене, Цены, часть, через, этаже, этого, этом, этот
Рынок недвижимости оживает. Но частные лица и даже фирмы, готовые входить в этот рынок, нуждаются в новых ориентирах. Московский Бизнес Клуб попросили ведущих аналитиков и авторитетных специалистов рынка дать конкретные рекомендации по актуальной сегодня тактике и стратегии на рынке недвижимости.
Своим опытом и знаниями делятся:
- Татьяна Бриккер, генеральный директор БЕСТ-Недвижимость, отделение на Щепкина
- Наталья Завалишина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-DPM"
- Ирина Ильчук, начальник управления розничного кредитования Московского Кредитного банка (МКБ)
- Крапин Александр, генеральный директор Аналитического агентства RWAY
- Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»
- Алексей Смоленцев, генеральный директор Группы компаний «Домостроитель»
- Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации "ИНКОМ"
- Лев Плецельман, председатель комитета по ипотеке Московской Ассоциации Риэлторов, руководитель службы ипотечного кредитования компании "ИНКОМ-Недвижимость"
- Олег Репченко, генеральный директор Аналитического Центра ИРН
- Юрий Хлестаков, генеральный директор «Русского Дома Недвижимости»
- Некрасова Марина, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость, отделение на Проспекте Мира»
- Роман Лазарев, генеральный директор, «Первый земельный магазин».
По многим вопросам мнения специалистов разошлись. Что, в прочем, неудивительно в условиях находящегося в положении неустойчивого равновесия рынка.
Например, в отношении ипотеки, одни категорически не советуют брать заем, ссылаясь на крайне невыгодные условия. Другие же, наоборот, считают, что кредиты надо брать не тогда, когда ставки низкие, а когда цены минимальны. Потом можно будет перекредитоваться.
По поводу выгодных личных инвестиций мы тоже столкнулись с широким спектром мнений – от советов вкладывать в землю, до рекомендаций не иметь на данном этапе дело с недвижимостью.
Аналогичная ситуация с советами для потенциальных инвесторов. Некоторые эксперты замечают, что сейчас наиболее удачное время для вхождения в девелоперские проекты, другие считают, что непрофессионалам на кризисном рынке делать нечего.
Не секрет, что большинство сделок на вторичном рынке жилья являются альтернативами (или скрытыми альтернативами). Но найти альтернативу на стоящем рынке сложно. Сейчас заговорили об оживлении. Достаточно ли его, чтобы начинать альтернативную сделку?
Ю.Хлестаков. Чем меньше изменяются цены на жилье, тем больше вероятность свершения альтернативной сделки, поэтому сегодняшнюю ситуацию на рынке можно рассматривать как идеальную для такого рода сделок.
М.Некрасова. Да, рынок оживился. Снижение цен на квартиры практически прекратилось, в некоторых сегментах рынка наблюдается даже некоторый рост. До ажиотажа 2006 года, конечно, далеко, но спрос начинает набирать обороты. Очень удобное время для начала альтернативной сделки. И покупатели есть, и выбор с возможностью подумать и принять взвешенное решение. Искусственно время экспозиции не уменьшить, но, при условии грамотного планирования работы по договору это возможно.
И.Ильчук. Испытала на собственном опыте: буквально в прошлом месяце находилась в процессе продажи своей квартиры и одновременно искала объект (квартиру большей площади). Кончилось это тем, что пришлось «развести» сделки: осуществить сделку чистой продажи, совершенно не снижая цены, покупателю с деньгами, упростив до минимума все процедуры оформления. Теперь я спокойно выбираю квартиру, уже сама находясь в положении «покупателя с деньгами» и диктуя свои условия.
Т.Бриккер. Рынок оживился в сегменте самого дешевого жилья. Самое время для альтернативы с доплатой: спрос цены на эту недвижимость имеет небольшой рост, на более дорогую - пока стагнация.
Как уменьшить время экспозиции объекта, не снижая цены?
Д. Таганов. Кроме уменьшения цены или предложения покупателю каких-то специальных условий (например, рассрочки платежа), других способов уменьшения экспозиции единичного объекта сейчас нет. Надо или идти навстречу покупателю, или качественно изменять объект - например, достраивать дом, поселок. Спрос на готовые объекты сейчас крайне высок.
Т.Бриккер. Надо использовать помимо электронных баз данных, другие виды рекламы: расклейка, почтовые ящики, обзвон.
Насколько реально сейчас воспользоваться ипотекой, и какие условия предлагают банки? Что выгоднее – брать ипотеку сегодня или подождать?
А.Смоленцев. Взяв ипотеку сейчас, пока цены на квартиры еще достаточно низкие, со временем можно будет перекредитоваться на более выгодных условиях.
Банк, более, больше, Будет, быть, Время, всего, выбор, генеральный, года, готовы, данным, делать, директор, договор, дома, доходов, других, другой, Евро, Есть, жилье, жилья, заемщиков, имеет, ипотеки, Источник, квартир, квартиру, квартиры, Когда, компании, которые, который, которых, кредит, кризиса, купить, лучше, могут, может, можно, Москве, Наталья, недвижимости, Недвижимость, объект, объектов, объекты, очень, очередь, первую, период, площади, пока, покупателей, Покупатели, покупателя, покупке, практически, предложения, приобретение, района, россиян, рост, рынка, рынке, свои, сделки, сделок, Сегодня, Сейчас, ситуация, случае, стоимости, стоит, Также, того, только, условиях, услуг, участки, цене, Цены, через, Чтобы, шоссе, этого, этом, этот