Сегодня район заметно изменился: гигантский вещевой рынок «Черкизон» закрыли, строят многоэтажные дома, в основном бизнес-класса, вводят в эксплуатацию объекты инфраструктуры. А в Измайловском парке, как и много лет назад, по-прежнему собираются на вечеринки ветераны труда и пенсионеры. Песни под звуки аккордеона рядом со станцией метро «Измайловская» местных жителей давно не удивляют, они, наоборот, создают особую ауру веселья. Москвичи приезжают в Измайловский лесопарк отдохнуть, покататься на лодках, поиграть в теннис или просто прогуляться по тенистым аллеям. За верность традициям и первозданную красоту векового леса район Измайлово ценится на рынке недвижимости как один из самых зеленых и экологически чистых в столице.

В границах Центрального Измайлово

Измайлово входит в состав Восточного округа Москвы и занимает его центральную часть площадью порядка 2,5 тыс. га Численность населения около 108 тыс. человек. Району принадлежит большая западная часть Измайловского лесопарка.

На территории района находятся три станции метро Арбатско-Покровской линии — «Партизанская», «Измайловская», «Первомайская».

Основными транспортными магистралями являются Первомайская улица, Измайловское и Щелковское шоссе, Сиреневый бульвар и шоссе Энтузиастов. Пересекают эти магистрали многочисленные Парковые улицы. Есть две площади — Измайловская и Викторио Кодовильи. По улице Первомайской проходит трамвайная линия, на ней работают два маршрута. Также действуют пять троллейбусных и 14 автобусных маршрутов.

Жемчужина района — лесная зона «Измайлово», являющаяся крупнейшим лесопарком в Европе (занимает свыше 1200 га). Здесь же находится бассейн реки Серебрянки и ее притоков — ручьев Безымянного и Черного, а также каскад прудов. Среди десятка прудов общей площадью порядка 42 га самый крупный — Лебедянский, а старейший, с богатой историей — Серебряно-Виноградный. Красоту леса подчеркивают не только прекрасные пейзажи, но и регулярные посадки деревьев. До сих пор можно прогуляться по сосновым, еловым, лиственничным, липовым и дубовым аллеям, которые создавали около полутора сотен лет назад.

Экологическая обстановка в Измайлово — одна из самых благоприятных в столице. Здесь расположено всего пять промышленных и три транспортных предприятия. Старейшие и самые крупные из них — «Измайловская мануфактура» (основана в 1851 г.) и ТОО «Прима-мех», бывшая меховая фабрика № 1 «Пролетарский труд». Свою родословную меховое предприятие ведет от первых скорняжных мастерских времен царя Алексея Михайловича, любившего поохотиться на пушного зверя.

Измайлово также является научным центром. Здесь работают 17 научно-исследовательских и конструкторских бюро.

К историческим и культурным достопримечательностям относятся филиал Государственного исторического музея «Усадьба Измайлово» на рукотворном Измайловском острове, а также эколого-просветительский центр «Царская пасека». Здесь был организован музей пчеловодства, а недавно возобновили работу курсы пчеловодов.

История царской местности

Первые достоверные сведения о селе Измайлово появились в конце XIV в. С середины XVII в. оно превращается в излюбленную загородную усадьбу царя Алексея Михайловича. С этого момента местность начинает преображаться. На живописном Серебряно-Виноградном пруду был сооружен искусственный остров, на котором вырос государев двор, состоящий из пятиглавого Покровского собора (1679 г.), облицованного искусными изразцами, а также башен, палат, ворот и дворовых построек. Въезжали на остров по каменному мосту через Мостовую башню. В конце XVII в. севернее от царской усадьбы построили храм Рождества Христова в Новой слободе. Тогда же в Измайлово создали образцовое хозяйство, где проводили эксперименты по выращиванию редких и теплолюбивых растений (здесь росли дыни, арбузы, виноград, хлопок и др.). В прудах разводили рыбу, а в лесах устраивали царскую охоту. Неподалеку в измайловских лесах устроили зверинец, в котором были собраны редкие виды животных и птиц. О его существовании сейчас напоминают названия улиц и переулков Измайловского Зверинца, а также Зверинецкой улицы.

На Просянском пруду юный Петр I впервые поднял парус на ботике — «дедушке русского флота» и совершил плавание по каскаду измайловских водоемов. Здесь же будущий император играл со своими потешными Измайловским, Семеновским и Преображенским полками.

]]> http://www.danesparza.us/izmajlovo-zelenyj-rajon-moskvy/feed/ 37 http://www.danesparza.us/pr-kak-sredstvo-povysheniya-pribylnosti-rieltorskoj-kompanii-vo-vremya-i-vne-krizisa/ http://www.danesparza.us/pr-kak-sredstvo-povysheniya-pribylnosti-rieltorskoj-kompanii-vo-vremya-i-vne-krizisa/#comments Sat, 03 Oct 2009 14:43:16 +0000 admin http://www.danesparza.us/pr-kak-sredstvo-povysheniya-pribylnosti-rieltorskoj-kompanii-vo-vremya-i-vne-krizisa/ Сегодня, в условиях кризиса, большинство компаний вынуждено принимать экстренные «антикризисные меры», среди которых самой распространенной является минимизация расходов. И в первую очередь сокращаются рекламные расходы и расходы на содержание традиционно считающихся затратными подразделений "рекламы и PR".

Все это, безусловно, логично: когда на рынке стагнация, рекламировать квартиры или риэлторские услуги становится не намного эффективнее, чем выводить батареи центрального отопления на улицу. Но ведь принцип «реклама – двигатель торговли» никто не отменял. И наладить более-менее эффективную работу риэлторской компании, полностью отказавшись от продвижения, представляется мало реальным.

Именно в данный период PR остается чуть ли не единственной возможностью эффективного продвижения услуг при скромном бюджете. Ведь для продвижения компании средствами рекламы требуется выкупать рекламную площадь, а также оплачивать труд специалистов по рекламе и дизайнеров. В то же время PR-кампания обойдется ровно в такую сумму, за которую вы сможете нанять хорошего PR-специалиста.

Кроме того, чтобы компания на фоне кризиса могла привлечь к себе клиентов, а также лучшие из сокращенных в других компаниях кадры, она должна быть брендовой, известной. И в этом смысле – PR уже не "затраты", а "инвестиции".

Даже если компании сейчас занимают "выжидательную" позицию, они понимают, что определенная PR-поддержка необходима, чтобы к моменту "выхода из кризиса" оказаться на более выигрышной позиции.

Таким образом, сложившаяся ситуация вынуждает обратить самое серьезное внимание именно на PR-продвижение.

Тем не менее, здесь есть одно и очень существенное «но»: эффективность PR-кампании напрямую зависит от профессионализма и квалификации PR-специалиста. Как сделать так, чтобы о вашей компании написали статью в центральной прессе, а директора пригласили выступать на местное телевидение? Как добиться того, чтобы пресс-релизы Вашей компании разместили в большинстве профильных изданий? Почему к директору одной компании стоит очередь из ведущих журналистов, мечтающих взять интервью, а про директора другой компании соглашаются писать только на рекламной полосе и по рекламным расценкам? Все это – искусство PR.

Впрочем, в реализации PR-кампании есть и еще одна ключевая фигура – глава или топ-менеджер агентства. Это относится и к административным аспектам налаживания работы по PR-продвижению, и к персональному имиджу «Первого лица», и к непосредственному общению с представителями СМИ.

Именно для владельцев, руководителей и топ-менеджеров компаний разработан семинар «Технологии малобюджетного PR», который проводит ЦРТ ВОСТОК. Семинар освещает основные моменты, которые необходимы руководству агентства недвижимости для принятия решения о PR-продвижении (в том числе и в период кризиса), постановке задач и оценки эффективности PR-кампании. Нужно ли главе фирмы лично общаться с журналистами, как реагировать на те или иные публикации, сколько времени придется уделить участию в PR-кампании? Как выбрать PR-специалиста и что от него нужно требовать? Наконец, какой имидж избрать для первого лица той или иной компании?

К сожалению, отсутствие специальных знаний в области PR подчас создает серьезные сложности во время интервью или пресс-конференций. В частности, бывают ситуации, когда результатом выступления спикера перед представителями СМИ становятся не позитивные публикации, а молчание прессы или – еще хуже – негативные отклики. А пресс-релиз, распространенный по прямому настоянию первого лица оборачивается отказом журналистов впредь обращаться в эту компанию. Обучение, проводимое одним из ведущих PR-специалистов рынка недвижимости, позволит избежать таких «побочных эффектов».

Дополнительные знания руководители получат непосредственно от журналиста, который проведет тренинг выступления на пресс-конференции и расскажет об особенностях взаимодействия со СМИ.

Во время семинара можно также получить практический совет квалифицированного PR-специалиста, применительно к вашей фирме, ситуации, бюджету и другим обстоятельствам.

Источник: Центр риэлторских технологий ВОСТОК

----------------

Переехать из небольшой квартирки в Москве в собственный дом или таунхаус в коттеджном поселке в Подмосковье сейчас просто как никогда. Рынок продавца трансформировался в рынок покупателя, поэтому застройщики готовы принять в зачет московскую квартиру при покупке загородного жилья. Но выгодна ли эта сделка покупателю?

С этим вопросом разбирался журнал Metrinfo.Ru.

Снижение спроса на загородное жилье – устойчивая тенденция 2009 года. По самым оптимистичным заявлениям риэлторов, число сделок на первичном рынке Подмосковья сократилось в 2-3 раза от докризисных показателей. В связи с падением спроса и платежеспособности потребителей, девелоперы начали искать любые способы реализации своих объектов, - говорит Никита Абрамов, директор по развитию «АИН-Девелопмент». В частности, в компании Urban Realty подсчитали, что цена двух-трехкомнатных квартир площадью 55-70 кв.м в Москве (исключая ЦАО, ЗАО) составляет 6,5 - 11млн руб., а средняя цена таунхауса в поселке класса «эконом» площадью 150 кв.м в Подмосковье – 7,5-9 млн руб. На основании чего сделали вывод, что собственники даже самых скромных квартир могут смело претендовать на улучшение жилищных условий.

Кому подойдет услуга trade-in и почему

C наступлением кризиса услуга trade-in (возможность зачета стоимости городской квартиры при покупке коттеджа, таунхауса, квартиры в малоэтажном доме) получила широкое распространение, - говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Значительная часть заинтересованной аудитории – молодые семьи, владеющие небольшими квартирами в столице. Переезд за город – в организованный коттеджный поселок для них практически единственный шанс улучшить свои жилищные условиях без дополнительных финансовых затрат.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», также отметил, что за предшествующие кризису годы на рынке сложилась прослойка инвесторов, владеющих несколькими квартирами. Для некоторых из них избавление от не очень ликвидных активов и приобретение взамен загородного коттеджа может быть интересным предложением. Коттедж – это иной вид недвижимости, способный заметно повысить качество жизни, - объясняет он.

По словам Ольги Селютиной, начальника отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», желающих воспользоваться технологией trade-in довольно много. Объясняется это тем, что в ситуации, когда на рынке наблюдается дефицит наличности, услуга зачета жилплощади остается одной из немногих эффективных операций с недвижимостью. Но эксперт признает, что пока люди в общей массе еще не до конца понимают, всю процедуру зачета, поэтому риэлторам приходится объяснять им плюсы данной услуги. И уже появился результат. «В нашей компании за последние полгода было осуществлено 12 сделок по продаже загородной недвижимости по схеме зачета», - добавила она.

Где «дают» коттеджи и «тауны»

Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty, считает, что самый интересный с точки зрения выгоды для покупателя-зачетника - это обмен квартиры на таунхаус в Подмосковье. Во-первых, таунхаус - это объект, максимально приближенный по характеристикам к городскому жилью. Во-вторых, цена квадратного метра в таунхаусах класса «эконом» в Подмосковье, гораздо ниже, чем квартиры в Москве (стоимость 1 кв.м в таунхаусах от 45 до 55 тыс. руб. за 1 кв.м, тогда как цена 1 кв.м городского жилья ниже 80 тыс. руб. практически не встречается). В-третьих, покупатель значительно увеличивает свое жизненное пространство, получает возможность жить на природе и пользоваться небольшим придомовым участком земли. К тому же таунхаусы находятся в организованных коттеджных поселках со своими службами эксплуатации, инфраструктурой, охраной и паркингом.

По данным компании Blackwood, в настоящее время возможность зачета городской квартиры при покупке жилплощади за городом рассматривается в поселках: «Березки» (Горьковское шоссе, 6 км от МКАД), «Вестфалия» (Симферопольское шоссе, 87 км от МКАД, «Наумово» (Ярославское шоссе, 105 км от МКАД), «Речной» (Симферопольское шоссе, 55 км от МКАД) и др. От себя добавим «Ивакино-Покровское» (Ленинградское шоссе, 11 км. от МКАД).

Чаще всего акции по взаимозачету жилья имеют место в поселках экономкласса. Хотя услуга также встречается и в проектах более высоких ценовых сегментов. Ольга Селютина («Русский дом недвижимости») рассказала, что сейчас в компании есть уникальное предложение в готовом коттеджном поселке «Горки-8» (14 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе). Предложение включает таунхаусы со всеми коммуникациями общей площадью от 319 кв. м с участками 2,7 сотки. «В качестве оплаты компания готова принимать в зачет любую квартиру в Москве», - уточняет она.

Своим опытом и знаниями делятся:

- Татьяна Бриккер, генеральный директор БЕСТ-Недвижимость, отделение на Щепкина

- Наталья Завалишина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-DPM"

- Ирина Ильчук, начальник управления розничного кредитования Московского Кредитного банка (МКБ)

- Крапин Александр, генеральный директор Аналитического агентства RWAY

- Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»

- Алексей Смоленцев, генеральный директор Группы компаний «Домостроитель»

- Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации "ИНКОМ"

- Лев Плецельман, председатель комитета по ипотеке Московской Ассоциации Риэлторов, руководитель службы ипотечного кредитования компании "ИНКОМ-Недвижимость"

- Олег Репченко, генеральный директор Аналитического Центра ИРН

- Юрий Хлестаков, генеральный директор «Русского Дома Недвижимости»

- Некрасова Марина, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость, отделение на Проспекте Мира»

- Роман Лазарев, генеральный директор, «Первый земельный магазин».

По многим вопросам мнения специалистов разошлись. Что, в прочем, неудивительно в условиях находящегося в положении неустойчивого равновесия рынка.

Например, в отношении ипотеки, одни категорически не советуют брать заем, ссылаясь на крайне невыгодные условия. Другие же, наоборот, считают, что кредиты надо брать не тогда, когда ставки низкие, а когда цены минимальны. Потом можно будет перекредитоваться.

По поводу выгодных личных инвестиций мы тоже столкнулись с широким спектром мнений – от советов вкладывать в землю, до рекомендаций не иметь на данном этапе дело с недвижимостью.

Аналогичная ситуация с советами для потенциальных инвесторов. Некоторые эксперты замечают, что сейчас наиболее удачное время для вхождения в девелоперские проекты, другие считают, что непрофессионалам на кризисном рынке делать нечего.

Не секрет, что большинство сделок на вторичном рынке жилья являются альтернативами (или скрытыми альтернативами). Но найти альтернативу на стоящем рынке сложно. Сейчас заговорили об оживлении. Достаточно ли его, чтобы начинать альтернативную сделку?

Ю.Хлестаков. Чем меньше изменяются цены на жилье, тем больше вероятность свершения альтернативной сделки, поэтому сегодняшнюю ситуацию на рынке можно рассматривать как идеальную для такого рода сделок.

М.Некрасова. Да, рынок оживился. Снижение цен на квартиры практически прекратилось, в некоторых сегментах рынка наблюдается даже некоторый рост. До ажиотажа 2006 года, конечно, далеко, но спрос начинает набирать обороты. Очень удобное время для начала альтернативной сделки. И покупатели есть, и выбор с возможностью подумать и принять взвешенное решение. Искусственно время экспозиции не уменьшить, но, при условии грамотного планирования работы по договору это возможно.

И.Ильчук. Испытала на собственном опыте: буквально в прошлом месяце находилась в процессе продажи своей квартиры и одновременно искала объект (квартиру большей площади). Кончилось это тем, что пришлось «развести» сделки: осуществить сделку чистой продажи, совершенно не снижая цены, покупателю с деньгами, упростив до минимума все процедуры оформления. Теперь я спокойно выбираю квартиру, уже сама находясь в положении «покупателя с деньгами» и диктуя свои условия.

Т.Бриккер. Рынок оживился в сегменте самого дешевого жилья. Самое время для альтернативы с доплатой: спрос цены на эту недвижимость имеет небольшой рост, на более дорогую - пока стагнация.

Как уменьшить время экспозиции объекта, не снижая цены?

Д. Таганов. Кроме уменьшения цены или предложения покупателю каких-то специальных условий (например, рассрочки платежа), других способов уменьшения экспозиции единичного объекта сейчас нет. Надо или идти навстречу покупателю, или качественно изменять объект - например, достраивать дом, поселок. Спрос на готовые объекты сейчас крайне высок.

Т.Бриккер. Надо использовать помимо электронных баз данных, другие виды рекламы: расклейка, почтовые ящики, обзвон.

Насколько реально сейчас воспользоваться ипотекой, и какие условия предлагают банки? Что выгоднее – брать ипотеку сегодня или подождать?

А.Смоленцев. Взяв ипотеку сейчас, пока цены на квартиры еще достаточно низкие, со временем можно будет перекредитоваться на более выгодных условиях.

Нынешний кризис примечателен прежде всего тем, что освежил в памяти простые идеи. Что деревья не растут до небес. Что время от времени случаются потрясения и существенные падения. В том, что произошло с рынками некоторых стран, во многих из которых российские покупатели очень любили приобретать недвижимость, разбирался корреспондент журнала Metrinfo.ru.

Испания: дальше от берега - сильнее падение

Большинство аналитиков сходятся на том, что цены здесь сократились примерно на 30% по сравнению с докризисным 2007 годом. Однако, говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM», это усредненные цифры – где-то снижение оказалось больше, где-то – меньше. «Сделать точную разбивку по всей стране достаточно сложно, - отмечает эксперт. – Да и предпочтения наших клиентов на всю Испанию не распространяются. Клиенты, обладающие бОльшими бюджетами, приобретают недвижимость ближе к Барселоне (Коста-Брава и Коста-Дорада). Те, чей бюджет находится в пределах 150-160 тыс. евро, покупают апартаменты и даже двухуровневые квартиры на Коста-Бланке и Коста-Калида». В принципе, та же ситуация и на островах. На Майорке, по данным официальной статистики, снижение составляет 10-15%, однако можно купить объекты со скидкой и в 30-35%.

В целом в Испании (это касается и островов, и материковой части) размер удешевления больше зависел не от класса недвижимости, а от местоположения. «Наибольшее снижение по ценам произошло по домам и апартаментам, удаленным от береговой линии или в крупных городах, вне зависимости от класса недвижимости», - говорит Наталья Завалишина. Также, по ее словам, сейчас сложно говорить, у кого легче получить большую скидку: у застройщика или продавца вторичного объекта. Тут вопрос в конкретной ситуации продавца, в том, насколько он заинтересован в продаже.

Болгария: большая распродажа

Болгарский рынок с трудом поддается анализу. Прежде всего потому, что объемы выставленных на продажу объектов огромны. По рассказам знающих людей, все побережье страны представляет собой гигантскую стройку, увешанную надписями «Продава се». Естественно, участники столь массового процесса конкурируют друг с другом, отчаянно демпингуют. Публикуемые в объявлениях цены – это цены предложения, а какие именно цифры фигурируют в реальных сделках – бог весть…

Более-менее официальная версия происходящего – цены скорректировались вниз на 25-30%, да и то не все, а только на «изначально переоцененные объекты». А на хорошие, качественные падение составило лишь 10-15%, а то и вовсе обошлось без него. Верится во все это, если честно, с трудом. Недавно на одной из выставок болгарской недвижимости автор познакомился с одним посетителем. Разговорились. Выяснилось, что полтора года назад этот человек купил под Варной квартиру по цене 1600 евро за кв. м. Сейчас цена подобных предложений – 800-900. При том, что стоимость купленного жилья упала практически вдвое, мой новый знакомый не унывает: говорит, что квартира ему нравится, а кризис заканчивается. Глядишь, года за два цены вернутся на прежние позиции.

Черногория: новое и готовое пострадало меньше

Эта страна, по мнению Станислава Зингеля президента Международного агентства недвижимости Gordon Rock оказалась в числе наиболее пострадавших от мирового кризиса: цены снизились примерно на 35% от пикового уровня 2008 года. Более всего пострадали вторичное жилье и новостройки на начальных этапах строительства. В меньшей степени – новостройки, которые находились на последнем этапе строительства или уже построенные.

США: минус 10 лет

Америку, конечно, нельзя назвать очень популярной у россиян. Во-первых, страна довольно дорогая – и сама недвижимость, и повседневные траты на жизнь. Во-вторых, далекая: перелеты занимают по 8-13 часов и тоже очень недешевы. В-третьих, США отличаются специфическим въездным законодательством. Люди, пообщавшиеся с иммиграционными чиновниками, отзываются о процессе в духе героини фильма «Интердевочка»: «замучили, как Пол Пот Кампучию». И все же о Дяде Сэме мы не можем не сказать, потому что именно в его владениях кризис и начался…

Результаты для рынка оказались очень различными. Примерно год назад ленты информационных агентств облетела весть о доме в Орегоне, продававшемся за $1,75.