Чистовой ремонт силами застройщика

Как говорит Инна Игнаткина, первый заместитель генерального директора МИАН, на Западе до 90% новостроек традиционно сдают с чистовой отделкой. Состояние же наших объектов иностранцев, мягко говоря, поражает. Один из очевидцев рассказал, что однажды американцу, заочно купившему квартиру в одном довольно популярном у россиян новом жилом массиве, пришлось во время просмотра вызывать скорую, так как ему стало плохо: мужчина не мог понять, почему ему не достроили жилье и кто теперь должен делать ремонт.

В Москве застройщиков, занимающихся возведением объектов под ключ, крайне мало. В последние годы с отделкой сдавали в основном муниципальное жилье типовых панельных серий или квартиры для переселенцев. Но сегодня финансовый кризис заставил инвесторов практически заново осваивать такую порядком подзабытую услугу, как ремонт. По словам И. Игнаткиной, стандартный перечень работ по чистовой отделке в новостройке предполагает, что компания-застройщик производит выравнивание и оштукатуривание поверхностей, устанавливает входную сейф-дверь, обычные межкомнатные двери из ДВП, а также полный комплект сантехники и электрооборудования отечественного производства. Некоторые строительные компании оснащают кухни плитами.

Отделка комнат выглядит иначе: на стенах обои — бумажные или под покраску, на полу чаще всего линолеум (у некоторых застройщиков — ламинат, реже — доска), потолок покрашен водоэмульсионной краской. В санузлах стены покрыты краской, а полы выложены керамической плиткой. Иногда покупатель заранее может выбрать цвет материалов из нескольких предложенных вариантов.

В последнее время в перечень работ добавлен пункт об установке счетчиков холодной и горячей воды, электроэнергии, а также домофона. Оснащение жилого дома в целом может включать подведение телефонного кабеля с последующим интернет-обеспечением, установку спутникового телевидения, центральных систем водоочистки и кондиционирования. В здании обязательно проводится застекление окон, балконов и лоджий по единому проекту.

Однако сейчас полностью готовых к проживанию объектов на рынке немного. Пожалуй, большими объемами их реализует в столице только компания «Ведис Групп», возводящая в жилом микрорайоне Марфино панельные дома серий П-3М, П-44Т, ГМС-1 и КОПЭ. Все квартиры в них сдают отремонтированными. Дизайн-проект предусматривает также установку сантехники и добротной металлической двери, которую нет необходимости менять на новую. Кроме того, компания предлагает клиентам, купившим жилье в 1, 2, 3-м корпусах серии ГМС, на выбор четыре варианта отделки: японский минимализм, классика, прованс и барокко. Руководитель пресс-службы «Ведис Групп» Динара Муртазаева рассказала, что самым популярным вариантом является стиль «японский минимализм», который выбрали около 50% покупателей. В ближайшем будущем будут разработаны дизайн-проекты для остальных серий домов в Марфино, а также для других объектов «Ведис Групп»: Алексеево и Нахимово.

Среди наиболее интересных проектов новостроек с чистовой отделкой Инна Игнаткина называет ЖК премиум-класса «Режиссер», введенный в эксплуатацию в 2006 г. Дизайн интерьера разработали профессиональные архитектурные студии. Установлены металлические входные двери, отделанные шпоном ценных пород дерева, радиаторы отопления с возможностью терморегуляции, двухкамерные стеклопакеты из полированного стекла. Рамы окон и балконных дверей изготовлены из трехслойного соснового бруса. В пентхаусах дополнительно монтируют систему «Умный дом» (управление светом, температурой воздуха, водоснабжением и др.).

В Подмосковье жилье, готовое к проживанию, предлагает компания «АСК-Недвижимость». Например, в Чехове будет сдан с полностью отделанными помещениями 125-квартирный дом переменной этажности. Ремонт включает настилку ламината, поклейку обоев, отделку стен и пола санузла керамической плиткой. Муниципальная отделка выполняется и в жилом микрорайоне Новокуркино г. Химки (компания ПИК). Как говорит Олег Ясинский, директор департамента маркетинга «МИЭЛЬ-Новостройки», с похожим ремонтом эта компания сдает объект в Мытищах, в жилом районе Ярославский (дом серии П-3М). «Необходимо отметить, что уровень отделки сегодня намного выше по качеству материалов и работ, чем мы наблюдали ранее», — отмечает эксперт.

Квартиры всякие нужны

Спрос на квартиры под ключ в сегменте экономкласса растет.

- Андрей Дмитриевич, в конце октября наблюдательный совет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) одобрил реализацию пилотных проектов по новым уровням реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. При этом сказано, что дополнительных средств программа не потребует. Почему и сколько денег осталось в распоряжении АРИЖК (это дочерняя структура АИЖК) и сколько заемщиков получило поддержку?

- Мы получили 5600 заявлений от заемщиков, 3700 заявок одобрено, около 1000 отказали и 900 - в работе. Но реально в РФ сейчас реструктурировано более 35 тысяч ипотечных кредитов. Банки активно запустили собственные программы реструктуризации, и это наша заслуга. Признаюсь, банкиры не любят обсуждать проводимую ими реструктуризацию, официально называя уровень просроченных кредитов на уровне не более 0,5-2% ипотечных ссуд. По нашим оценкам? серьезные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов испытывают 10-15% заемщиков. 5% банки уже реструктурировали сами, а это около 30-35 тыс. кредитов, на которые нам потребовалось бы свыше 11млрд.рублей.

- Почему банки вынуждены проводить реструктуризацию самостоятельно, без помощи АРИЖК?

- Еще в феврале банки проводили агрессивную политику взысканий, считая, что заемщика надо выселять, квартиру - продавать. Мы же заняли жесткую позицию, что готовы помочь нуждающемуся заемщику в любом случае, даже если банк против. В результате банки поняли, что реструктурированный заемщик для него лучше, чем проблемный, а еще лучше разработать собственную программу.

Причем им пришлось запустить более интересные для заемщика программы, чтобы он остался у них, а не обратился за поддержкой в АРИЖК. Своей активностью мы обеспечили создание нового рынка - рынка реструктуризации и как бы его поддержку снизу. В результате заемщики получили как саму возможность реструктурироваться, так и конкуренцию программ, возможность выбрать лучшую, наиболее подходящую. Поэтому мы считаем своей заслугой то, что так много кредитов реструктурировано.

- Отчего банкам так не выгодна реструктуризация по Вашей программе?

- Проводить реструктуризацию по нашей программе банкам выгодно. И многие банки этим активно пользуются. Однако, банки, имеющие низкую капитализацию, вынуждены тщательно следить за своей отчетностью, что бы не нарушить жесткие нормативы Центрального Банка. В частности, согласно инструкции №254-П, выдавая любой кредит, банк обязан формировать резервы на случай невозврата данного кредита, обеспечивая тем самым надежность банковской системы. Если кредиты хорошие, то их можно объединять в портфель однородных ссуд и резервировать по ним 0,75%. Как только в кредитном деле появляется заявление заемщика об ухудшении финансового положения, то по той же 254-П, банк обязан этот кредит вынуть из портфеля однородных ссуд, учитывать его индивидуально и создавать резервы в размере минимум 51% от остатка задолженности. Понимая, что кредит проблемный, на мой взгляд - это справедливо. Однако банк может "не заметить" заявления заемщика, информирующего банк о потери работы. В таком случае резервы можно не формировать, но помочь заемщику все-равно придется.ДЭто явление, кстати, подтверждает Центральный Банк: все кредитование по стране сокращается, а удивительным образом потребительские необеспеченные кредиты сроком на год неожиданно выросли.

- Получается, банки оказались между молотом и наковальней - если они сами не реструктурируют ипотеку, заемщик придет к Вам и банк получит 50-100%-ое начисление резервов, и они вынуждены запускать собственные программы?

- В этом месте банку обязаны помочь акционеры, увеличив его капитализацию. На этом много лет настаивает и Центральный Банк, и депутаты, но банкиры каждый раз просят отодвинуть сроки наращивания их капиталов. Мы выделяем три основные причины, по которым банки вынуждены запускать собственные программы реструктуризации. Первая - это уже упомянутые резервы. Вторая - так называемый "брак кредита". В России нет долгосрочного ресурса, чтобы выдавать ипотеку. Поэтому банк, выдавая кредит, старается продумать, откуда он возьмет долгосрочные средства или кому он перепродаст закладную в будущем. Когда у залога становится два кредитора (АРИЖК и банк), кредит становится, как мы говорим, "бракованным", его сложно будет рефинансировать, хотя мы особых проблем в этом не видим. Поэтому банки стараются не допустить брака залога. Третья проблема - имидж. В июне я получил с десяток писем от банков с просьбой исключить их из числа спикеров по обсуждению проблем реструктуризации.

И прочие паспортные данные

По мнению руководителя отдела аренды агентства недвижимости «Белый лев» Юлии Владимирцевой, прежде всего договор коммерческого найма обязательно должен содержать фамилии, имена, отчества и паспортные данные арендатора и арендодателя. Также в договоре обязательно должны быть перечислены фамилии, имена, отчества людей, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. Это необходимо, чтобы не провоцировать довольно распространенную ситуацию. Например, в целях экономии несколько семей или молодых людей хотят объединиться и арендовать квартиру. Но владельцы ее, допустим, хотят сдать жилье только одной семье или одному человеку. Заключается договор с одним, остальные в нем не указываются, а через неделю соседи – информаторы владельца квартиры – сообщают ему о том, что реально в помещении живут несколько семей. Владелец приезжает с проверкой и застает в квартире каких-то не известных ему людей. Дальше – расторжение договора, поскольку сдавал он квартиру одному.

Денежный вопрос

Еще один важный пункт договора – указание стоимости найма. Причем желательно оговорить: в какой валюте будет производиться оплата, порядок внесения денег (периодичность и сроки оплаты), порядок оплаты коммунальных услуг и прочих платежей по счетам (МГТС, вода, электроэнергия), а также – кто их оплачивает.

«Сегодня практика такова, что в большинстве случаев коммунальные счета, а также городской телефон оплачивает наймодатель, а расходы за межгород и электроэнергию – наниматель, – продолжает Юлия Владимирцева. – Правда, с введением водосчетчиков все больше владельцев квартир требуют, чтобы расходы за воду также оплачивали наниматели. Но вообще вопрос об оплате коммунальных услуг в каждом конкретном случае обсуждается отдельно. Иногда тот, кто снимает, идет на то, чтобы полностью оплачивать содержание квартиры».

В договоре найма обязательно должны быть предусмотрены периодичность и порядок посещения квартиры арендодателем.

Четвероногие жильцы

Домашние животные – весьма частый повод для возникновения конфликтов между сторонами.

Например, снявшие жилье при подписании договора утаили то, что в семье есть еще один член семьи – например, собака. А владелец квартиры категорически настроен против животных. И вот – еще один повод для расторжения договора.

Поэтому в договоре коммерческого найма обязательно должны быть указаны животные, если они есть, и получено согласие владельца квартиры на их проживание.

Как оговорить залог?

Внесение залога за состояние квартиры – достаточно болезненный вопрос и для одной, и для другой стороны. Сдающих недвижимость пугает, что квартирантами будут испорчены вещи. Находящиеся в квартире, причем на большую стоимость, чем внесенный залог. Снимающая сторона боится эти деньги оставлять владельцу недвижимости, так как случаев невозврата очень много. Например, внесли люди залог, прожили год, съезжают. Приходит владелец квартиры принимать ключи. И тут начинаются придирки: то к потрепанным обоям, то царапинам на стиральной машине, поломанному ящику для обуви и т. д. Все расходы по амортизации владелец вычитает из залога, а возвращает – мизерную сумму, а то и не возвращает вообще.

Чтобы избежать подобных инцидентов, все, что касается залога, должно быть тщательно прописано в договоре.

Если вносится залоговая сумма, то в договоре обязательно должен быть указан:

– размер суммы;

– в обеспечение чего она вносится (в счет непогашенной задолженности, в счет возможного ущерба имуществу и так далее);

– порядок ее возврата.

Обязательно должен быть указан срок действия договора, порядок его расторжения (в случае досрочного расторжения), в каком случае договор может быть аннулирован без штрафных санкций, возможность его продления.

Ремонт и мебель

В договоре обязательно должны быть указаны и прописаны все договоренности, которых достигли между собой стороны во время осмотра квартиры и принятия решения о ее сдаче-аренде.

Например, можно или нельзя делать ремонт, ставить металлическую дверь, менять мебель и т. п. Кто это обязуется делать, в какие сроки, кто оплачивает и т. д.

Прежде чем заключить договор, следует внимательно осмотреть квартиру, в которую хотите вселиться. Полностью проверить ее состояние. Проверить, как стоит мебель, устраивает ли она вас. Если нет, выяснить, можно ли в этом случае часть ее убрать или переставить.