Чистовой ремонт силами застройщика

Как говорит Инна Игнаткина, первый заместитель генерального директора МИАН, на Западе до 90% новостроек традиционно сдают с чистовой отделкой. Состояние же наших объектов иностранцев, мягко говоря, поражает. Один из очевидцев рассказал, что однажды американцу, заочно купившему квартиру в одном довольно популярном у россиян новом жилом массиве, пришлось во время просмотра вызывать скорую, так как ему стало плохо: мужчина не мог понять, почему ему не достроили жилье и кто теперь должен делать ремонт.

В Москве застройщиков, занимающихся возведением объектов под ключ, крайне мало. В последние годы с отделкой сдавали в основном муниципальное жилье типовых панельных серий или квартиры для переселенцев. Но сегодня финансовый кризис заставил инвесторов практически заново осваивать такую порядком подзабытую услугу, как ремонт. По словам И. Игнаткиной, стандартный перечень работ по чистовой отделке в новостройке предполагает, что компания-застройщик производит выравнивание и оштукатуривание поверхностей, устанавливает входную сейф-дверь, обычные межкомнатные двери из ДВП, а также полный комплект сантехники и электрооборудования отечественного производства. Некоторые строительные компании оснащают кухни плитами.

Отделка комнат выглядит иначе: на стенах обои — бумажные или под покраску, на полу чаще всего линолеум (у некоторых застройщиков — ламинат, реже — доска), потолок покрашен водоэмульсионной краской. В санузлах стены покрыты краской, а полы выложены керамической плиткой. Иногда покупатель заранее может выбрать цвет материалов из нескольких предложенных вариантов.

В последнее время в перечень работ добавлен пункт об установке счетчиков холодной и горячей воды, электроэнергии, а также домофона. Оснащение жилого дома в целом может включать подведение телефонного кабеля с последующим интернет-обеспечением, установку спутникового телевидения, центральных систем водоочистки и кондиционирования. В здании обязательно проводится застекление окон, балконов и лоджий по единому проекту.

Однако сейчас полностью готовых к проживанию объектов на рынке немного. Пожалуй, большими объемами их реализует в столице только компания «Ведис Групп», возводящая в жилом микрорайоне Марфино панельные дома серий П-3М, П-44Т, ГМС-1 и КОПЭ. Все квартиры в них сдают отремонтированными. Дизайн-проект предусматривает также установку сантехники и добротной металлической двери, которую нет необходимости менять на новую. Кроме того, компания предлагает клиентам, купившим жилье в 1, 2, 3-м корпусах серии ГМС, на выбор четыре варианта отделки: японский минимализм, классика, прованс и барокко. Руководитель пресс-службы «Ведис Групп» Динара Муртазаева рассказала, что самым популярным вариантом является стиль «японский минимализм», который выбрали около 50% покупателей. В ближайшем будущем будут разработаны дизайн-проекты для остальных серий домов в Марфино, а также для других объектов «Ведис Групп»: Алексеево и Нахимово.

Среди наиболее интересных проектов новостроек с чистовой отделкой Инна Игнаткина называет ЖК премиум-класса «Режиссер», введенный в эксплуатацию в 2006 г. Дизайн интерьера разработали профессиональные архитектурные студии. Установлены металлические входные двери, отделанные шпоном ценных пород дерева, радиаторы отопления с возможностью терморегуляции, двухкамерные стеклопакеты из полированного стекла. Рамы окон и балконных дверей изготовлены из трехслойного соснового бруса. В пентхаусах дополнительно монтируют систему «Умный дом» (управление светом, температурой воздуха, водоснабжением и др.).

В Подмосковье жилье, готовое к проживанию, предлагает компания «АСК-Недвижимость». Например, в Чехове будет сдан с полностью отделанными помещениями 125-квартирный дом переменной этажности. Ремонт включает настилку ламината, поклейку обоев, отделку стен и пола санузла керамической плиткой. Муниципальная отделка выполняется и в жилом микрорайоне Новокуркино г. Химки (компания ПИК). Как говорит Олег Ясинский, директор департамента маркетинга «МИЭЛЬ-Новостройки», с похожим ремонтом эта компания сдает объект в Мытищах, в жилом районе Ярославский (дом серии П-3М). «Необходимо отметить, что уровень отделки сегодня намного выше по качеству материалов и работ, чем мы наблюдали ранее», — отмечает эксперт.

Квартиры всякие нужны

Спрос на квартиры под ключ в сегменте экономкласса растет.

1.Позаботьтесь о внешнем виде Вашего дома

О том, что выставленный на продажу дом должен иметь надлежащий вид, наверно, можно было бы и не упоминать – настолько очевиден данный факт. Обновленный фасад способен сразу настроить потенциального покупателя на нужный Вам лад, и, наоборот, видавшая виды штукатурка или покосившаяся оконная рама вряд ли смогут произвести благоприятное впечатление и положительно отразиться на стоимости дома.

Конечно, оценить состояние фасада и определить фронт работ можно и самому, но, в некоторых случаях, профессиональный совет от оценщика недвижимости – лучшее решение.

2.Расширьте или обновите кухню

Значение кухни недооценить сложно. Если не каждый, то большинство из нас мечтает о просторной, светлой и функциональной кухне, так почему бы не доставить это удовольствие покупателю Вашего дома? Тем более, что сумма, вложенная в обновление или расширение пространства (начиная с £20 000) с лихвой компенсируется в процессе продажи дома.

Самый экономичный вариант увеличения площади кухни – за счет смежного пространства. Но если Вы решились на достройку, помните, что данный вид работ часто не требует муниципального разрешения.

Если же кухне в Вашем доме достаточно лишь обновления, то нужно это делать в соответствии со стоимостью объекта: в доме, оцененном достаточно скромно, дизайнерская газовая плита окажется неуместной тратой немалых денег, а явно дешевый кухонный гарнитур долго не прослужит.

3. Увеличьте количество спален

Если количество спален в продаваемом доме больше трех, но меньше шести, то данный вариант увеличения его стоимости подойдет как нельзя кстати. Только не стоит добавлять к пятикомнатному лондонскому особняку, расположенному в квартале трех- и четырехкомнатных домов, дополнительные спальни, так как расходы могут и не окупиться.

4.Обновите существующую ванную комнату или возведите дополнительную

Необходимо заметить, что отдельная ванная комната оценивается дороже, чем совмещенный санузел. При отделке ванной комнаты лучше использовать меньше аксессуаров, но не гнаться за дешевизной. Качественные краны, сияющая плитка на стенах, дорогие, но не кричащие аксессуары произведут нужное впечатление. Главные достоинства ванной комнаты – сияние и чистота.

5.Переоборудуйте чердачное помещение

Преобразовав пустующее чердачное помещение в полезные метры площади, Вы можете смело увеличить цену продаваемого дома. Минимальная стоимость такого вида работы составляет £25 000. Но к этому вопросу нужно подходить с изрядной долей фантазии, поскольку часто воплощенные идеи по преобразованию чердака со временем теряют свою привлекательность.

6.Возведите застекленную террасу или оранжерею

Наличие оранжереи или застекленной террасы дает неоспоримое преимущество. К примеру, это дополнительное место для встреч и приема гостей, и при ее наличии можно смело добавлять до £30 000 к стоимости дома.

7. Приобретите домашний кинотеатр или оборудуйте тренажерный зал

Наличие в доме тренажерного зала или домашнего кинотеатра, несомненно, добавят привлекательности продаваемому объекту, и некоторые покупатели с легким сердцем заплатят сверх за эти блага цивилизации. Один момент: домашняя техника может устареть в течение нескольких месяцев, поэтому нужно «держать руку на пульсе прогресса».

Не бойтесь вкладывать деньги и время в процесс продажи Вашего дома. Количество желающих купить недвижимость в Лондоне не убавляется, и при грамотном подходе к делу Ваши финансовые затраты окупятся в разы.

Источник: ЛонГрад – Longrad.Com

----------------

Недвижимость Турции попала в зону внимания россиян сравнительно недавно. В июне 2003 года в Турции вступил в силу закон «Dorudan Yabanc Yatrmlar Kanunu» (о прямых иностранных инвестициях), согласно которому российские граждане получили официальную возможность приобретать недвижимость в Турции. Закон провозглашает принцип взаимности. То есть, россияне получили такие же права по покупке недвижимости (пока что только жилой) в Турции, как и турки в России. Земельные участки можно купить только через юридическое лицо, причем организованное на территории Турции.

Спустя пять лет в июне 2008 г. турецкий парламент принял новый закон, регулирующий продажу недвижимого имущества иностранным гражданам. Как разъяснил журналу Metrinfo.Ru Андрей Кучин, эксперта департамента зарубежной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty, теперь процедура оформления недвижимости в собственность стала проще и позволяет урегулировать все вопросы по покупке за три-четыре месяца, тогда как раньше это занимало примерно полгода. От владельца всего лишь требуется личное присутствие на время оформления бумаг.

Первый шаг к турецкому гражданству

В пользу выбора недвижимости в Турции есть много веских аргументов. Как подчеркнул Владимир Молдовян, специалист по продажам недвижимости компании AYT GROUP, не требуется подтверждения происхождения средств, переводимых в Турцию. Турция – одна из немногих стран, где покупка недвижимости иностранцами является основанием для получения вида на жительство, а потом и гражданства.

Оксана Дейирменджи, директор по маркетингу Dom Investment & Construction рассказала нам, что все курортные города страны обладают развитой инфраструктурой с многочисленными торговыми центрами, парками, ресторанами, кафе-барами, кинотеатрами, больницами, школами, банками и др. Так как для многих выбор недвижимости связан с природными и экологическими свойствами территории, то и по этим показателям Турция на высоте. Среди плюсов - средиземноморский климат, хорошая экология, самый длинный туристический сезон в Европе - с мая по октябрь.

И даже сегодня Турция популярна у финансовых корпораций, которые рассматривают недвижимость в этой стране в качестве лучшего капиталовложения. «Крупные иностранные инвесторы покупают большие участки земли на побережьях (для дальнейшего строительства отелей и жилых комплексов), или уже готовые проекты, чьи хозяева заморозили стройку в связи с финансовыми проблемами», - говорит Андрей Кучин (Century 21).

По данным компании Gordon Rock, на первом месте по приобретению турецкой недвижимости находятся англичане (27% от общего числа иностранных покупателей), второе и третье место делят немцы и жители скандинавских стран (по 22%), а россияне и граждане СНГ уже на четвертом месте (20%). Эксперты компании осмеливаются предположить, что если россияне и граждане СНГ не снизят темпов активности на турецком рынке, то уже в 2010 году они могут выйти на второе место по покупке недвижимости в Турции и даже попробуют забрать «пальму первенства» у англичан.

Анталия, Алания, Кемер

По словам Елены Юргеневой, руководителя отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, у россиян традиционно популярны курортные районы, - Анталия, Кемер, Алания. Европейцы же любят в равной степени средиземноморское и эгейское побережья, а англичане чаще всего останавливают свой выбор на Бодруме, - говорит Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам компании MostProperties. По данным Gordon Rock по числу сделок у покупателей из России и стран СНГ на Анталию приходится 40% от общего числа сделок по стране, на Аланию - 16%, на Кемер - 14%.

Турецкие цены

Эксперты утверждают, что если в 2009 г. практически все европейские и азиатские рынки недвижимости показывали заметный ценовой спад, то цены в Турции практически остались на докризисном уровне. По оценке Knight Frank, рынок недвижимости Турции, наряду Болгарией, Хорватей, Черногорией и другими развивающими рынками, в целом относятся к сегменту mass-market. Как объяснил Андрей Кучин (Century 21), представители среднего класса, частные инвесторы предпочитают вкладывать свои деньги в жилую недвижимость, отдавая предпочтение объектам эконом-класса. По данным Century 21, в зависимости от расположения объекта, инфраструктурной составляющей, близости к морю, цена за квадратный метр турецкой недвижимости колеблется от 600 до 2 000 евро.

]]> http://www.danesparza.us/turciya-aktualnye-varianty-etoj-oseni-rossiyanam-predlagayut-skidki-rassrochki-oznakomitelnye-tury-i-ipoteku/feed/ 9 http://www.danesparza.us/trade-in-kvartira-v-zachet-kottedzha-minimum-riska-i-xlopot-vygodno-pri-deficite-nalichnosti/ http://www.danesparza.us/trade-in-kvartira-v-zachet-kottedzha-minimum-riska-i-xlopot-vygodno-pri-deficite-nalichnosti/#comments Thu, 17 Sep 2009 02:31:01 +0000 admin http://www.danesparza.us/trade-in-kvartira-v-zachet-kottedzha-minimum-riska-i-xlopot-vygodno-pri-deficite-nalichnosti/

Переехать из небольшой квартирки в Москве в собственный дом или таунхаус в коттеджном поселке в Подмосковье сейчас просто как никогда. Рынок продавца трансформировался в рынок покупателя, поэтому застройщики готовы принять в зачет московскую квартиру при покупке загородного жилья. Но выгодна ли эта сделка покупателю?

С этим вопросом разбирался журнал Metrinfo.Ru.

Снижение спроса на загородное жилье – устойчивая тенденция 2009 года. По самым оптимистичным заявлениям риэлторов, число сделок на первичном рынке Подмосковья сократилось в 2-3 раза от докризисных показателей. В связи с падением спроса и платежеспособности потребителей, девелоперы начали искать любые способы реализации своих объектов, - говорит Никита Абрамов, директор по развитию «АИН-Девелопмент». В частности, в компании Urban Realty подсчитали, что цена двух-трехкомнатных квартир площадью 55-70 кв.м в Москве (исключая ЦАО, ЗАО) составляет 6,5 - 11млн руб., а средняя цена таунхауса в поселке класса «эконом» площадью 150 кв.м в Подмосковье – 7,5-9 млн руб. На основании чего сделали вывод, что собственники даже самых скромных квартир могут смело претендовать на улучшение жилищных условий.

Кому подойдет услуга trade-in и почему

C наступлением кризиса услуга trade-in (возможность зачета стоимости городской квартиры при покупке коттеджа, таунхауса, квартиры в малоэтажном доме) получила широкое распространение, - говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Значительная часть заинтересованной аудитории – молодые семьи, владеющие небольшими квартирами в столице. Переезд за город – в организованный коттеджный поселок для них практически единственный шанс улучшить свои жилищные условиях без дополнительных финансовых затрат.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», также отметил, что за предшествующие кризису годы на рынке сложилась прослойка инвесторов, владеющих несколькими квартирами. Для некоторых из них избавление от не очень ликвидных активов и приобретение взамен загородного коттеджа может быть интересным предложением. Коттедж – это иной вид недвижимости, способный заметно повысить качество жизни, - объясняет он.

По словам Ольги Селютиной, начальника отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», желающих воспользоваться технологией trade-in довольно много. Объясняется это тем, что в ситуации, когда на рынке наблюдается дефицит наличности, услуга зачета жилплощади остается одной из немногих эффективных операций с недвижимостью. Но эксперт признает, что пока люди в общей массе еще не до конца понимают, всю процедуру зачета, поэтому риэлторам приходится объяснять им плюсы данной услуги. И уже появился результат. «В нашей компании за последние полгода было осуществлено 12 сделок по продаже загородной недвижимости по схеме зачета», - добавила она.

Где «дают» коттеджи и «тауны»

Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty, считает, что самый интересный с точки зрения выгоды для покупателя-зачетника - это обмен квартиры на таунхаус в Подмосковье. Во-первых, таунхаус - это объект, максимально приближенный по характеристикам к городскому жилью. Во-вторых, цена квадратного метра в таунхаусах класса «эконом» в Подмосковье, гораздо ниже, чем квартиры в Москве (стоимость 1 кв.м в таунхаусах от 45 до 55 тыс. руб. за 1 кв.м, тогда как цена 1 кв.м городского жилья ниже 80 тыс. руб. практически не встречается). В-третьих, покупатель значительно увеличивает свое жизненное пространство, получает возможность жить на природе и пользоваться небольшим придомовым участком земли. К тому же таунхаусы находятся в организованных коттеджных поселках со своими службами эксплуатации, инфраструктурой, охраной и паркингом.

По данным компании Blackwood, в настоящее время возможность зачета городской квартиры при покупке жилплощади за городом рассматривается в поселках: «Березки» (Горьковское шоссе, 6 км от МКАД), «Вестфалия» (Симферопольское шоссе, 87 км от МКАД, «Наумово» (Ярославское шоссе, 105 км от МКАД), «Речной» (Симферопольское шоссе, 55 км от МКАД) и др. От себя добавим «Ивакино-Покровское» (Ленинградское шоссе, 11 км. от МКАД).

Чаще всего акции по взаимозачету жилья имеют место в поселках экономкласса. Хотя услуга также встречается и в проектах более высоких ценовых сегментов. Ольга Селютина («Русский дом недвижимости») рассказала, что сейчас в компании есть уникальное предложение в готовом коттеджном поселке «Горки-8» (14 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе). Предложение включает таунхаусы со всеми коммуникациями общей площадью от 319 кв. м с участками 2,7 сотки. «В качестве оплаты компания готова принимать в зачет любую квартиру в Москве», - уточняет она.

Город Домодедово расположен в 20 км. от МКАД, практически строго на юг. Его площадь составляет 113 кв. км, население – около 85 тыс. человек. Для жителей нашей страны его название прочно ассоциируется с аэропортом. На сегодня он крупнейший из четырех московских аэропортов: «воздушные ворота столицы» в данном случае не преувеличение, а самая настоящая правда жизни. Но, вместе с тем, Домодедово – еще и город. Со своей собственной жизнью и, конечно, рынком недвижимости.

Добираемся без проблем

Журнал Metrinfo.Ru как обычно, начнет с дорог, транспорта и времени в пути. Возможность доехать из Москвы до Домодедово эксперты оценивают как хорошую. «Основная транспортная магистраль, связывающая этот город со столицей – Каширское шоссе, - говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». – Также можно подъехать со стороны скоростной трассы «Москва-Дон». В целом транспортная доступность получается довольно высокой». Существенным минусом, на который обращает внимание Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной компании «Лидер», являются частые пробки на самом Каширском шоссе – причем образуются еще они еще в черте Москвы.

Но, положа руку на сердце, где в Москве и Ближнем Подмосковье сегодня нет пробок?! А вот в самом Домодедово, отмечали наши эксперты, транспортная ситуация весьма благоприятна: существует продуманная система развязок, благодаря которой транзитный поток автомобилей через город очень мал.

Те, кто пользуется общественным транспортом, могут доехать до Домодедово на автобусах и маршрутках (от ст. метро «Домодедовская»). Время в пути минут 40. Примерно столько же времени занимает и путь на электричке от Павелецкого вокзала.

Природа и экология

Домодедово – крупный промышленный центр Подмосковья. «Здесь работают кирпичный завод и завод железобетонных изделий, завод «Кондиционер», предприятие по изготовлению технологического оборудования для нефтегазовой отрасли, - перечисляет Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»). – А также ЗАО «Стальинвест», производящее строительные материалы, завод компании «Пепси». И, конечно же, аэропорт, рядом с которым расположены железнодорожный узел и крупные логистические парки.

Впрочем, влияние аэропорта на экологию как минимум двояко. С одной стороны, шум от самолетов. С другой – огромная санитарная зона, в которой запрещено строительство. Так что вокруг города сохранились в невиданном для Ближнего Подмосковья количестве крупные лесные массивы.

Социальная инфраструктура

Домодедово, конечно, не миновали традиционные для Подмосковья беды – нехватка мест в муниципальных лечебных и образовательных учреждениях, не всегда высокое качество обслуживания в них. Однако город – это признают и скептики – постепенно благоустраивается и развивается. «Учитывая масштабы города, набор инфраструктуры в нем можно назвать очень хорошим, - уверена Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»). – В нем достаточно детских и медицинских учреждений, есть спортивные клубы – в том числе Центр физкультуры и спорта «Горизонт», стадион «Авангард».

Также, напоминает эксперт, у компании «Ист-Лайн» существовали планы организовать вблизи аэропорта «Домодедово» крупнейший на территории Московской области парк отдыха и развлечений – по подобию Диснейлэнда.

Вторичный рынок

Большая часть застройки города – здания советской эпохи. Как говорит Юлия Широбокова, руководитель отдела продаж компании «МИАН», около трети жилья в Домодедово относится к старому фонду – это дома сталинской эпохи, а также кирпичные и панельные «хрущевки». Еще примерно 28% принадлежит к периоду расцвета индустриального домостроения – дома в 9-10-12 этажей, преимущественно кирпичные.

А вот что для Подмосковья не очень характерно, так это обилие новой застройки. «В виду того, что в последние годы в городе было развернуто масштабное строительство, около 40% жилого фонда представлено современными высокоэтажными комфортабельными домами, большая часть которых приходится на монолит и кирпич», - отмечает Юлия Широбокова.

Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья находится в районе 70 тыс. руб. «С начала 2009 года стоимость жилья в городе плавно снижалась, - говорит Евгения Свириденко, зам. руководителя отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – За 10 месяцев квартиры подешевели на 32,5%. Более всего – в ветхом малоэтажном фонде, что свидетельствует о том, что в период интенсивного роста рынка именно эти объекты оказались сильнее всего переоцененными».

«Квартирный рынок достиг дна!»- сообщает популярный портал. В третий раз, кажется. То же самое регулярно пишут про рынок автомобилей.

Термин «двойное дно» ваш покорный слуга ввел в обиход еще в начале этого года; пора уже говорить про «тройное», etc. Или, как несколько коряво, но по смыслу точно выразился девелопер Илья Еременко, «рынок находится на скачкообразном дне».

В СМИ сталкиваются мифы двух типов. Коллеги (особенно этим грешит сетевая журналистика) периодически выдают очередной апокалиптический прогноз; участники рынка (особенно строители) уверяют, что хуже некуда, и теперь только вверх.

На недавней конференции, где обсуждались антикризисные стратегии, я нетактично напомнил одному из участников: он и год назад говорил, что не видит «объективных предпосылок» для дальнейшего падения цен, и теперь поет то же самое. Он грамотно ускользнул от ответа, а в кулуарах взял меня за пуговицу: «Ты ж понимаешь, я продавец, я ничего другого и не могу говорить – иначе покупать не будут». Действительно. «Не ругая слона». Глупо было бы ждать от торгующей организации, что она вдруг заявит: «Граждане, не спешите, завтра нас покруче прижмет, и мы еще подвинемся».

Меня в последнее время занимает вопрос: а вот это мифическое «дно» обусловлено какими-то объективными показателями? Или правы были юмористы, утверждавшие, что «самая глубокая в мире пропасть – финансовая, в нее можно падать бесконечно»?

Ну, допустим, себестоимость. Для Москвы эта граница пролегает где-то на отметке 60-65 тысяч рублей за «квадрат», для Петербурга – 40-45 тысяч. У каждой фирмы – свои расчеты и собственные скелеты в шкафу: участки покупались в разное время и за разные деньги. Но если в общем: может ли компания продавать квартиры ниже себестоимости – то есть себе в убыток?

Оказывается, вполне. Если это, к примеру, госзаказ, с условием авансирования до 70% - почему бы и нет. Треть жилья в крупном комплексе на таких условиях отдать можно: рабочие заняты, власть поддавливает монополистов, чтобы не беспредельничали с подключениями; проект продвигается, а на более поздних стадиях, когда коробка уже видна, не грех с частных покупателей и подороже взять. Но: это именно оптовая покупка,

и с учетом дополнительных преференций.

Другой вопрос: а может ли вторичный рынок провалиться ниже «первички»? (И тем самым оттянуть на себя массу покупателей).

Чисто теоретически – почему бы и нет. На авторынке именно так и происходит, правда, там совсем другие законы амортизации. Конечно, любому собственнику неприятно сознавать, что его активы вдруг подешевели. Но если у него цель: поменять «двушку» на «трешку» примерно за годовой оклад – то абсолютные цифры его мало волнуют.

На практике – непонятно. Как вообще можно сравнивать цены первичного и вторичного рынка, если в точности неизвестно, сколько предстоит вбухать в отделку и ремонт в том и в другом случае?

Может, опереться на макроэкономику? Профессор Геннадий Стерник уверяет, что цены на жилье коррелируют с нефтяными. Наверное, так и есть – жаль, правда, что ценообразование в нефтянке совершенно непредсказуемо. То есть такая аналитика будет очень надежно объяснять то, что уже случилось.

Полгода назад столичный эксперт Юрий Кочетков весьма убедительно показал взаимосвязь динамики изменения денежной массы и колебания цен на рынке жилья. И это похоже на правду. Но ведь нас интересуют не «деньги вообще», а та их часть, которая составляет доход относительно небольшой (в Питере – 3,5-4%, в Москве – 7-8%) группы активных участников рынка. В этой сфере серьезных исследований нет. Известны некие общие тенденции: уровень реальных доходов неуклонно снижается, обороты розничной торговли падают, а доля сбережений при этом растет. Понятно, что на жилье стали тратить меньше, и пока совершенно не видно, с чего вдруг эта осторожная стратегия может радикально измениться.

По данным Росстата, доля сбережений в структуре доходов населения за 9 месяцев этого года выросла до 13%. (За тот же период прошлого года – 7,2%.) При этом втрое – с 10 до 30% - увеличилась доля тех, кто откладывает деньги «на лечение».

Еще любопытно: по данным опроса, который проводили специалисты Росгосстраха, наши соотечественники рассчитывают, что их реальные доходы в 2010 году вырастут на 16%, а в течение ближайших пяти-семи лет — на 54%. Но при этом владельцы бизнеса, что характерно, общего оптимизма не разделяют. По мнению аналитиков Минэкономразвития, в 2010-м рост доходов составит всего 0,4%, в 2011 году - 2,8%.

]]> http://www.danesparza.us/zanimatelnaya-numerologiya/feed/ 2 http://www.danesparza.us/oformlyaem-dogovor-kommercheskogo-najma/ http://www.danesparza.us/oformlyaem-dogovor-kommercheskogo-najma/#comments Sun, 31 May 2009 03:15:42 +0000 admin http://www.danesparza.us/oformlyaem-dogovor-kommercheskogo-najma/ Людей, сдающих квартиры, так же много, как и людей, снимающих жилье. Чаще всего и одна, и вторая стороны находят друг друга через агентство недвижимости. Заключается договор аренды, форма его предлагается агентством недвижимости. Но бывают ситуации, когда бумаги приходится оформлять и без агентства. На что следует обратить особое внимание?

И прочие паспортные данные

По мнению руководителя отдела аренды агентства недвижимости «Белый лев» Юлии Владимирцевой, прежде всего договор коммерческого найма обязательно должен содержать фамилии, имена, отчества и паспортные данные арендатора и арендодателя. Также в договоре обязательно должны быть перечислены фамилии, имена, отчества людей, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем. Это необходимо, чтобы не провоцировать довольно распространенную ситуацию. Например, в целях экономии несколько семей или молодых людей хотят объединиться и арендовать квартиру. Но владельцы ее, допустим, хотят сдать жилье только одной семье или одному человеку. Заключается договор с одним, остальные в нем не указываются, а через неделю соседи – информаторы владельца квартиры – сообщают ему о том, что реально в помещении живут несколько семей. Владелец приезжает с проверкой и застает в квартире каких-то не известных ему людей. Дальше – расторжение договора, поскольку сдавал он квартиру одному.

Денежный вопрос

Еще один важный пункт договора – указание стоимости найма. Причем желательно оговорить: в какой валюте будет производиться оплата, порядок внесения денег (периодичность и сроки оплаты), порядок оплаты коммунальных услуг и прочих платежей по счетам (МГТС, вода, электроэнергия), а также – кто их оплачивает.

«Сегодня практика такова, что в большинстве случаев коммунальные счета, а также городской телефон оплачивает наймодатель, а расходы за межгород и электроэнергию – наниматель, – продолжает Юлия Владимирцева. – Правда, с введением водосчетчиков все больше владельцев квартир требуют, чтобы расходы за воду также оплачивали наниматели. Но вообще вопрос об оплате коммунальных услуг в каждом конкретном случае обсуждается отдельно. Иногда тот, кто снимает, идет на то, чтобы полностью оплачивать содержание квартиры».

В договоре найма обязательно должны быть предусмотрены периодичность и порядок посещения квартиры арендодателем.

Четвероногие жильцы

Домашние животные – весьма частый повод для возникновения конфликтов между сторонами.

Например, снявшие жилье при подписании договора утаили то, что в семье есть еще один член семьи – например, собака. А владелец квартиры категорически настроен против животных. И вот – еще один повод для расторжения договора.

Поэтому в договоре коммерческого найма обязательно должны быть указаны животные, если они есть, и получено согласие владельца квартиры на их проживание.

Как оговорить залог?

Внесение залога за состояние квартиры – достаточно болезненный вопрос и для одной, и для другой стороны. Сдающих недвижимость пугает, что квартирантами будут испорчены вещи. Находящиеся в квартире, причем на большую стоимость, чем внесенный залог. Снимающая сторона боится эти деньги оставлять владельцу недвижимости, так как случаев невозврата очень много. Например, внесли люди залог, прожили год, съезжают. Приходит владелец квартиры принимать ключи. И тут начинаются придирки: то к потрепанным обоям, то царапинам на стиральной машине, поломанному ящику для обуви и т. д. Все расходы по амортизации владелец вычитает из залога, а возвращает – мизерную сумму, а то и не возвращает вообще.

Чтобы избежать подобных инцидентов, все, что касается залога, должно быть тщательно прописано в договоре.

Если вносится залоговая сумма, то в договоре обязательно должен быть указан:

– размер суммы;

– в обеспечение чего она вносится (в счет непогашенной задолженности, в счет возможного ущерба имуществу и так далее);

– порядок ее возврата.

Обязательно должен быть указан срок действия договора, порядок его расторжения (в случае досрочного расторжения), в каком случае договор может быть аннулирован без штрафных санкций, возможность его продления.

Ремонт и мебель

В договоре обязательно должны быть указаны и прописаны все договоренности, которых достигли между собой стороны во время осмотра квартиры и принятия решения о ее сдаче-аренде.

Например, можно или нельзя делать ремонт, ставить металлическую дверь, менять мебель и т. п. Кто это обязуется делать, в какие сроки, кто оплачивает и т. д.

Прежде чем заключить договор, следует внимательно осмотреть квартиру, в которую хотите вселиться. Полностью проверить ее состояние. Проверить, как стоит мебель, устраивает ли она вас. Если нет, выяснить, можно ли в этом случае часть ее убрать или переставить.

Нынешний кризис примечателен прежде всего тем, что освежил в памяти простые идеи. Что деревья не растут до небес. Что время от времени случаются потрясения и существенные падения. В том, что произошло с рынками некоторых стран, во многих из которых российские покупатели очень любили приобретать недвижимость, разбирался корреспондент журнала Metrinfo.ru.

Испания: дальше от берега - сильнее падение

Большинство аналитиков сходятся на том, что цены здесь сократились примерно на 30% по сравнению с докризисным 2007 годом. Однако, говорит Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-DPM», это усредненные цифры – где-то снижение оказалось больше, где-то – меньше. «Сделать точную разбивку по всей стране достаточно сложно, - отмечает эксперт. – Да и предпочтения наших клиентов на всю Испанию не распространяются. Клиенты, обладающие бОльшими бюджетами, приобретают недвижимость ближе к Барселоне (Коста-Брава и Коста-Дорада). Те, чей бюджет находится в пределах 150-160 тыс. евро, покупают апартаменты и даже двухуровневые квартиры на Коста-Бланке и Коста-Калида». В принципе, та же ситуация и на островах. На Майорке, по данным официальной статистики, снижение составляет 10-15%, однако можно купить объекты со скидкой и в 30-35%.

В целом в Испании (это касается и островов, и материковой части) размер удешевления больше зависел не от класса недвижимости, а от местоположения. «Наибольшее снижение по ценам произошло по домам и апартаментам, удаленным от береговой линии или в крупных городах, вне зависимости от класса недвижимости», - говорит Наталья Завалишина. Также, по ее словам, сейчас сложно говорить, у кого легче получить большую скидку: у застройщика или продавца вторичного объекта. Тут вопрос в конкретной ситуации продавца, в том, насколько он заинтересован в продаже.

Болгария: большая распродажа

Болгарский рынок с трудом поддается анализу. Прежде всего потому, что объемы выставленных на продажу объектов огромны. По рассказам знающих людей, все побережье страны представляет собой гигантскую стройку, увешанную надписями «Продава се». Естественно, участники столь массового процесса конкурируют друг с другом, отчаянно демпингуют. Публикуемые в объявлениях цены – это цены предложения, а какие именно цифры фигурируют в реальных сделках – бог весть…

Более-менее официальная версия происходящего – цены скорректировались вниз на 25-30%, да и то не все, а только на «изначально переоцененные объекты». А на хорошие, качественные падение составило лишь 10-15%, а то и вовсе обошлось без него. Верится во все это, если честно, с трудом. Недавно на одной из выставок болгарской недвижимости автор познакомился с одним посетителем. Разговорились. Выяснилось, что полтора года назад этот человек купил под Варной квартиру по цене 1600 евро за кв. м. Сейчас цена подобных предложений – 800-900. При том, что стоимость купленного жилья упала практически вдвое, мой новый знакомый не унывает: говорит, что квартира ему нравится, а кризис заканчивается. Глядишь, года за два цены вернутся на прежние позиции.

Черногория: новое и готовое пострадало меньше

Эта страна, по мнению Станислава Зингеля президента Международного агентства недвижимости Gordon Rock оказалась в числе наиболее пострадавших от мирового кризиса: цены снизились примерно на 35% от пикового уровня 2008 года. Более всего пострадали вторичное жилье и новостройки на начальных этапах строительства. В меньшей степени – новостройки, которые находились на последнем этапе строительства или уже построенные.

США: минус 10 лет

Америку, конечно, нельзя назвать очень популярной у россиян. Во-первых, страна довольно дорогая – и сама недвижимость, и повседневные траты на жизнь. Во-вторых, далекая: перелеты занимают по 8-13 часов и тоже очень недешевы. В-третьих, США отличаются специфическим въездным законодательством. Люди, пообщавшиеся с иммиграционными чиновниками, отзываются о процессе в духе героини фильма «Интердевочка»: «замучили, как Пол Пот Кампучию». И все же о Дяде Сэме мы не можем не сказать, потому что именно в его владениях кризис и начался…

Результаты для рынка оказались очень различными. Примерно год назад ленты информационных агентств облетела весть о доме в Орегоне, продававшемся за $1,75.