Покупка недвижимости

Турция для многих россиян уже мало ассоциируется с заграницей. Если раньше, приезжая в страну, они останавливались только в отелях, то сейчас - в собственных апартаментах и виллах. Прекрасный климат и невысокие цены на жилье – серьезный стимул для покупки недвижимости в приморском государстве. К тому же сегодня турецкие компании готовы предложить покупателем всевозможные бонусы – от скидки до автомобиля в подарок.

Недвижимость Турции попала в зону внимания россиян сравнительно недавно. В июне 2003 года в Турции вступил в силу закон «Dorudan Yabanc Yatrmlar Kanunu» (о прямых иностранных инвестициях), согласно которому российские граждане получили официальную возможность приобретать недвижимость в Турции. Закон провозглашает принцип взаимности. То есть, россияне получили такие же права по покупке недвижимости (пока что только жилой) в Турции, как и турки в России. Земельные участки можно купить только через юридическое лицо, причем организованное на территории Турции.

Спустя пять лет в июне 2008 г. турецкий парламент принял новый закон, регулирующий продажу недвижимого имущества иностранным гражданам. Как разъяснил журналу Metrinfo.Ru Андрей Кучин, эксперта департамента зарубежной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty, теперь процедура оформления недвижимости в собственность стала проще и позволяет урегулировать все вопросы по покупке за три-четыре месяца, тогда как раньше это занимало примерно полгода. От владельца всего лишь требуется личное присутствие на время оформления бумаг.

Первый шаг к турецкому гражданству

В пользу выбора недвижимости в Турции есть много веских аргументов. Как подчеркнул Владимир Молдовян, специалист по продажам недвижимости компании AYT GROUP, не требуется подтверждения происхождения средств, переводимых в Турцию. Турция – одна из немногих стран, где покупка недвижимости иностранцами является основанием для получения вида на жительство, а потом и гражданства.

Оксана Дейирменджи, директор по маркетингу Dom Investment & Construction рассказала нам, что все курортные города страны обладают развитой инфраструктурой с многочисленными торговыми центрами, парками, ресторанами, кафе-барами, кинотеатрами, больницами, школами, банками и др. Так как для многих выбор недвижимости связан с природными и экологическими свойствами территории, то и по этим показателям Турция на высоте. Среди плюсов - средиземноморский климат, хорошая экология, самый длинный туристический сезон в Европе - с мая по октябрь.

И даже сегодня Турция популярна у финансовых корпораций, которые рассматривают недвижимость в этой стране в качестве лучшего капиталовложения. «Крупные иностранные инвесторы покупают большие участки земли на побережьях (для дальнейшего строительства отелей и жилых комплексов), или уже готовые проекты, чьи хозяева заморозили стройку в связи с финансовыми проблемами», - говорит Андрей Кучин (Century 21).

По данным компании Gordon Rock, на первом месте по приобретению турецкой недвижимости находятся англичане (27% от общего числа иностранных покупателей), второе и третье место делят немцы и жители скандинавских стран (по 22%), а россияне и граждане СНГ уже на четвертом месте (20%). Эксперты компании осмеливаются предположить, что если россияне и граждане СНГ не снизят темпов активности на турецком рынке, то уже в 2010 году они могут выйти на второе место по покупке недвижимости в Турции и даже попробуют забрать «пальму первенства» у англичан.

Анталия, Алания, Кемер

По словам Елены Юргеневой, руководителя отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, у россиян традиционно популярны курортные районы, - Анталия, Кемер, Алания. Европейцы же любят в равной степени средиземноморское и эгейское побережья, а англичане чаще всего останавливают свой выбор на Бодруме, - говорит Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам компании MostProperties. По данным Gordon Rock по числу сделок у покупателей из России и стран СНГ на Анталию приходится 40% от общего числа сделок по стране, на Аланию - 16%, на Кемер - 14%.

Турецкие цены

Эксперты утверждают, что если в 2009 г. практически все европейские и азиатские рынки недвижимости показывали заметный ценовой спад, то цены в Турции практически остались на докризисном уровне. По оценке Knight Frank, рынок недвижимости Турции, наряду Болгарией, Хорватей, Черногорией и другими развивающими рынками, в целом относятся к сегменту mass-market. Как объяснил Андрей Кучин (Century 21), представители среднего класса, частные инвесторы предпочитают вкладывать свои деньги в жилую недвижимость, отдавая предпочтение объектам эконом-класса. По данным Century 21, в зависимости от расположения объекта, инфраструктурной составляющей, близости к морю, цена за квадратный метр турецкой недвижимости колеблется от 600 до 2 000 евро.

Нумерология - методы определения скрытых истин с помощью толкования чисел

«Квартирный рынок достиг дна!»- сообщает популярный портал. В третий раз, кажется. То же самое регулярно пишут про рынок автомобилей.

Термин «двойное дно» ваш покорный слуга ввел в обиход еще в начале этого года; пора уже говорить про «тройное», etc. Или, как несколько коряво, но по смыслу точно выразился девелопер Илья Еременко, «рынок находится на скачкообразном дне».

В СМИ сталкиваются мифы двух типов. Коллеги (особенно этим грешит сетевая журналистика) периодически выдают очередной апокалиптический прогноз; участники рынка (особенно строители) уверяют, что хуже некуда, и теперь только вверх.

На недавней конференции, где обсуждались антикризисные стратегии, я нетактично напомнил одному из участников: он и год назад говорил, что не видит «объективных предпосылок» для дальнейшего падения цен, и теперь поет то же самое. Он грамотно ускользнул от ответа, а в кулуарах взял меня за пуговицу: «Ты ж понимаешь, я продавец, я ничего другого и не могу говорить – иначе покупать не будут». Действительно. «Не ругая слона». Глупо было бы ждать от торгующей организации, что она вдруг заявит: «Граждане, не спешите, завтра нас покруче прижмет, и мы еще подвинемся».

Меня в последнее время занимает вопрос: а вот это мифическое «дно» обусловлено какими-то объективными показателями? Или правы были юмористы, утверждавшие, что «самая глубокая в мире пропасть – финансовая, в нее можно падать бесконечно»?

Ну, допустим, себестоимость. Для Москвы эта граница пролегает где-то на отметке 60-65 тысяч рублей за «квадрат», для Петербурга – 40-45 тысяч. У каждой фирмы – свои расчеты и собственные скелеты в шкафу: участки покупались в разное время и за разные деньги. Но если в общем: может ли компания продавать квартиры ниже себестоимости – то есть себе в убыток?

Оказывается, вполне. Если это, к примеру, госзаказ, с условием авансирования до 70% - почему бы и нет. Треть жилья в крупном комплексе на таких условиях отдать можно: рабочие заняты, власть поддавливает монополистов, чтобы не беспредельничали с подключениями; проект продвигается, а на более поздних стадиях, когда коробка уже видна, не грех с частных покупателей и подороже взять. Но: это именно оптовая покупка,

и с учетом дополнительных преференций.

Другой вопрос: а может ли вторичный рынок провалиться ниже «первички»? (И тем самым оттянуть на себя массу покупателей).

Чисто теоретически – почему бы и нет. На авторынке именно так и происходит, правда, там совсем другие законы амортизации. Конечно, любому собственнику неприятно сознавать, что его активы вдруг подешевели. Но если у него цель: поменять «двушку» на «трешку» примерно за годовой оклад – то абсолютные цифры его мало волнуют.

На практике – непонятно. Как вообще можно сравнивать цены первичного и вторичного рынка, если в точности неизвестно, сколько предстоит вбухать в отделку и ремонт в том и в другом случае?

Может, опереться на макроэкономику? Профессор Геннадий Стерник уверяет, что цены на жилье коррелируют с нефтяными. Наверное, так и есть – жаль, правда, что ценообразование в нефтянке совершенно непредсказуемо. То есть такая аналитика будет очень надежно объяснять то, что уже случилось.

Полгода назад столичный эксперт Юрий Кочетков весьма убедительно показал взаимосвязь динамики изменения денежной массы и колебания цен на рынке жилья. И это похоже на правду. Но ведь нас интересуют не «деньги вообще», а та их часть, которая составляет доход относительно небольшой (в Питере – 3,5-4%, в Москве – 7-8%) группы активных участников рынка. В этой сфере серьезных исследований нет. Известны некие общие тенденции: уровень реальных доходов неуклонно снижается, обороты розничной торговли падают, а доля сбережений при этом растет. Понятно, что на жилье стали тратить меньше, и пока совершенно не видно, с чего вдруг эта осторожная стратегия может радикально измениться.

По данным Росстата, доля сбережений в структуре доходов населения за 9 месяцев этого года выросла до 13%. (За тот же период прошлого года – 7,2%.) При этом втрое – с 10 до 30% - увеличилась доля тех, кто откладывает деньги «на лечение».

Еще любопытно: по данным опроса, который проводили специалисты Росгосстраха, наши соотечественники рассчитывают, что их реальные доходы в 2010 году вырастут на 16%, а в течение ближайших пяти-семи лет — на 54%. Но при этом владельцы бизнеса, что характерно, общего оптимизма не разделяют. По мнению аналитиков Минэкономразвития, в 2010-м рост доходов составит всего 0,4%, в 2011 году - 2,8%.