Чистовой ремонт силами застройщика

Как говорит Инна Игнаткина, первый заместитель генерального директора МИАН, на Западе до 90% новостроек традиционно сдают с чистовой отделкой. Состояние же наших объектов иностранцев, мягко говоря, поражает. Один из очевидцев рассказал, что однажды американцу, заочно купившему квартиру в одном довольно популярном у россиян новом жилом массиве, пришлось во время просмотра вызывать скорую, так как ему стало плохо: мужчина не мог понять, почему ему не достроили жилье и кто теперь должен делать ремонт.

В Москве застройщиков, занимающихся возведением объектов под ключ, крайне мало. В последние годы с отделкой сдавали в основном муниципальное жилье типовых панельных серий или квартиры для переселенцев. Но сегодня финансовый кризис заставил инвесторов практически заново осваивать такую порядком подзабытую услугу, как ремонт. По словам И. Игнаткиной, стандартный перечень работ по чистовой отделке в новостройке предполагает, что компания-застройщик производит выравнивание и оштукатуривание поверхностей, устанавливает входную сейф-дверь, обычные межкомнатные двери из ДВП, а также полный комплект сантехники и электрооборудования отечественного производства. Некоторые строительные компании оснащают кухни плитами.

Отделка комнат выглядит иначе: на стенах обои — бумажные или под покраску, на полу чаще всего линолеум (у некоторых застройщиков — ламинат, реже — доска), потолок покрашен водоэмульсионной краской. В санузлах стены покрыты краской, а полы выложены керамической плиткой. Иногда покупатель заранее может выбрать цвет материалов из нескольких предложенных вариантов.

В последнее время в перечень работ добавлен пункт об установке счетчиков холодной и горячей воды, электроэнергии, а также домофона. Оснащение жилого дома в целом может включать подведение телефонного кабеля с последующим интернет-обеспечением, установку спутникового телевидения, центральных систем водоочистки и кондиционирования. В здании обязательно проводится застекление окон, балконов и лоджий по единому проекту.

Однако сейчас полностью готовых к проживанию объектов на рынке немного. Пожалуй, большими объемами их реализует в столице только компания «Ведис Групп», возводящая в жилом микрорайоне Марфино панельные дома серий П-3М, П-44Т, ГМС-1 и КОПЭ. Все квартиры в них сдают отремонтированными. Дизайн-проект предусматривает также установку сантехники и добротной металлической двери, которую нет необходимости менять на новую. Кроме того, компания предлагает клиентам, купившим жилье в 1, 2, 3-м корпусах серии ГМС, на выбор четыре варианта отделки: японский минимализм, классика, прованс и барокко. Руководитель пресс-службы «Ведис Групп» Динара Муртазаева рассказала, что самым популярным вариантом является стиль «японский минимализм», который выбрали около 50% покупателей. В ближайшем будущем будут разработаны дизайн-проекты для остальных серий домов в Марфино, а также для других объектов «Ведис Групп»: Алексеево и Нахимово.

Среди наиболее интересных проектов новостроек с чистовой отделкой Инна Игнаткина называет ЖК премиум-класса «Режиссер», введенный в эксплуатацию в 2006 г. Дизайн интерьера разработали профессиональные архитектурные студии. Установлены металлические входные двери, отделанные шпоном ценных пород дерева, радиаторы отопления с возможностью терморегуляции, двухкамерные стеклопакеты из полированного стекла. Рамы окон и балконных дверей изготовлены из трехслойного соснового бруса. В пентхаусах дополнительно монтируют систему «Умный дом» (управление светом, температурой воздуха, водоснабжением и др.).

В Подмосковье жилье, готовое к проживанию, предлагает компания «АСК-Недвижимость». Например, в Чехове будет сдан с полностью отделанными помещениями 125-квартирный дом переменной этажности. Ремонт включает настилку ламината, поклейку обоев, отделку стен и пола санузла керамической плиткой. Муниципальная отделка выполняется и в жилом микрорайоне Новокуркино г. Химки (компания ПИК). Как говорит Олег Ясинский, директор департамента маркетинга «МИЭЛЬ-Новостройки», с похожим ремонтом эта компания сдает объект в Мытищах, в жилом районе Ярославский (дом серии П-3М). «Необходимо отметить, что уровень отделки сегодня намного выше по качеству материалов и работ, чем мы наблюдали ранее», — отмечает эксперт.

Квартиры всякие нужны

Спрос на квартиры под ключ в сегменте экономкласса растет.

Два года назад казалось, что господство агентств на рынке недвижимости невозможно остановить: риэлторы заполонили всё и вся. Однако с каждым днём появляется всё больше умудренных опытом покупателей, которые используют Интернет для покупки и продажи недвижимости, т.к. недовольны обслуживанием и размером комиссии агентов.

Бытует мнение, что информационные технологии способны положить конец доминированию агентств на рынке сделок с недвижимостью на Туманном Альбионе, но так ли это на самом деле?

В 2007 году в Великобритании насчитывалось около 12 000 агентств, каждое четвертое из которых к сегодняшнему дню закрылось. С другой стороны, порталы недвижимости (такие, как RightMove) становятся всё более популярными. Сегодня уже 90% всех имеющейся на продажу английских домов и квартир представлено в сети, а количество поисковых запросов в Гугле, относящихся к покупке или продаже недвижимости, увеличилось на 35%.

Хотя эксперты и не прогнозируют в будущем полного исчезновения агентств недвижимости, смещение акцентов очевидно уже сегодня.

В настоящее время подавляющее большинство объектов недвижимости представлено в Интернете, поэтому клиенты всё чаще подыскивают себе жилье самостоятельно. Тем более что такие инструменты, как Google Street View позволяют взглянуть на квартиру или дом в Англии, сводя на нет привычные функции агента.

Джонатан Гарвард, председатель одной из служб поиска недвижимости отметил, что роль агентов меняется. Многие из них навсегда покинули рынок из-за того, что не смогли соответствовать изменившимся запросам клиентов. Во многом риэлторский бизнес становится консультационным. Люди приходят в агентства за советом, при этом уже найдя необходимый им объект через Интернет. Теперь, вместо того, чтобы воспользоваться всем комплексом агентских услуг, клиенты стремятся сосредоточиться на каком-то одном аспекте, получить информацию из «черных списков» или прибегнуть к услугам агента для ведения переговоров.

Глава английской Национальной Ассоциации Агентств Недвижимости (NAEA) Гари Смит твердо убежден, что Интернет не представляет угрозу для агентов. От использования интернет-маркетинга есть очевидные выгоды и для самих агентов, и для их клиентов. В первую очередь это быстрый охват большого числа людей и объектов.

Одна из основных причин, которая препятствует популяризации самостоятельного заключения сделок с недвижимостью – необходимость специализированных знаний. Однако, по словам Сары Бинэй, которая недавно запустила портал для тех, кто хочет отказаться от услуг агентств, разобраться во всех тонкостях сделок не так уж и сложно. Она считает, что с появлением Интернета необходимость в услугах агентов исчезла, и в будущем они будут работать только со сложными и необычными сделками.

Слова Бинэй подтверждаются тенденцией к увеличению количества людей, отказывающихся от услуг агентов. Ниже приведены основные причины, которые заставляют людей самостоятельно заключать сделки с недвижимостью в Англии через Интернет:

1. Агенты всегда в первую очередь думают о своей выгоде, даже предлагая скидки и различные бонусы.

2. Недовольство качеством предоставляемых агентами услуг.

3. Высокие комиссионные проценты.

4. Понимание того, что самому можно сделать лучше, ведь агент не станет уделять слишком много времени Вашей недвижимости.

5. Возможность, не вставая с рабочего места, быстро просмотреть десятки различных объектов, быстро подыскав «дом своей мечты».

6. Огромный выбор недвижимости в Интернете.

7. Возможность сравнивать и изучать конъюнктуру рынка.

Источник: ЛонГрад – Longrad.Com

----------------

1.Позаботьтесь о внешнем виде Вашего дома

О том, что выставленный на продажу дом должен иметь надлежащий вид, наверно, можно было бы и не упоминать – настолько очевиден данный факт. Обновленный фасад способен сразу настроить потенциального покупателя на нужный Вам лад, и, наоборот, видавшая виды штукатурка или покосившаяся оконная рама вряд ли смогут произвести благоприятное впечатление и положительно отразиться на стоимости дома.

Конечно, оценить состояние фасада и определить фронт работ можно и самому, но, в некоторых случаях, профессиональный совет от оценщика недвижимости – лучшее решение.

2.Расширьте или обновите кухню

Значение кухни недооценить сложно. Если не каждый, то большинство из нас мечтает о просторной, светлой и функциональной кухне, так почему бы не доставить это удовольствие покупателю Вашего дома? Тем более, что сумма, вложенная в обновление или расширение пространства (начиная с £20 000) с лихвой компенсируется в процессе продажи дома.

Самый экономичный вариант увеличения площади кухни – за счет смежного пространства. Но если Вы решились на достройку, помните, что данный вид работ часто не требует муниципального разрешения.

Если же кухне в Вашем доме достаточно лишь обновления, то нужно это делать в соответствии со стоимостью объекта: в доме, оцененном достаточно скромно, дизайнерская газовая плита окажется неуместной тратой немалых денег, а явно дешевый кухонный гарнитур долго не прослужит.

3. Увеличьте количество спален

Если количество спален в продаваемом доме больше трех, но меньше шести, то данный вариант увеличения его стоимости подойдет как нельзя кстати. Только не стоит добавлять к пятикомнатному лондонскому особняку, расположенному в квартале трех- и четырехкомнатных домов, дополнительные спальни, так как расходы могут и не окупиться.

4.Обновите существующую ванную комнату или возведите дополнительную

Необходимо заметить, что отдельная ванная комната оценивается дороже, чем совмещенный санузел. При отделке ванной комнаты лучше использовать меньше аксессуаров, но не гнаться за дешевизной. Качественные краны, сияющая плитка на стенах, дорогие, но не кричащие аксессуары произведут нужное впечатление. Главные достоинства ванной комнаты – сияние и чистота.

5.Переоборудуйте чердачное помещение

Преобразовав пустующее чердачное помещение в полезные метры площади, Вы можете смело увеличить цену продаваемого дома. Минимальная стоимость такого вида работы составляет £25 000. Но к этому вопросу нужно подходить с изрядной долей фантазии, поскольку часто воплощенные идеи по преобразованию чердака со временем теряют свою привлекательность.

6.Возведите застекленную террасу или оранжерею

Наличие оранжереи или застекленной террасы дает неоспоримое преимущество. К примеру, это дополнительное место для встреч и приема гостей, и при ее наличии можно смело добавлять до £30 000 к стоимости дома.

7. Приобретите домашний кинотеатр или оборудуйте тренажерный зал

Наличие в доме тренажерного зала или домашнего кинотеатра, несомненно, добавят привлекательности продаваемому объекту, и некоторые покупатели с легким сердцем заплатят сверх за эти блага цивилизации. Один момент: домашняя техника может устареть в течение нескольких месяцев, поэтому нужно «держать руку на пульсе прогресса».

Не бойтесь вкладывать деньги и время в процесс продажи Вашего дома. Количество желающих купить недвижимость в Лондоне не убавляется, и при грамотном подходе к делу Ваши финансовые затраты окупятся в разы.

Источник: ЛонГрад – Longrad.Com

----------------

Все это, безусловно, логично: когда на рынке стагнация, рекламировать квартиры или риэлторские услуги становится не намного эффективнее, чем выводить батареи центрального отопления на улицу. Но ведь принцип «реклама – двигатель торговли» никто не отменял. И наладить более-менее эффективную работу риэлторской компании, полностью отказавшись от продвижения, представляется мало реальным.

Именно в данный период PR остается чуть ли не единственной возможностью эффективного продвижения услуг при скромном бюджете. Ведь для продвижения компании средствами рекламы требуется выкупать рекламную площадь, а также оплачивать труд специалистов по рекламе и дизайнеров. В то же время PR-кампания обойдется ровно в такую сумму, за которую вы сможете нанять хорошего PR-специалиста.

Кроме того, чтобы компания на фоне кризиса могла привлечь к себе клиентов, а также лучшие из сокращенных в других компаниях кадры, она должна быть брендовой, известной. И в этом смысле – PR уже не "затраты", а "инвестиции".

Даже если компании сейчас занимают "выжидательную" позицию, они понимают, что определенная PR-поддержка необходима, чтобы к моменту "выхода из кризиса" оказаться на более выигрышной позиции.

Таким образом, сложившаяся ситуация вынуждает обратить самое серьезное внимание именно на PR-продвижение.

Тем не менее, здесь есть одно и очень существенное «но»: эффективность PR-кампании напрямую зависит от профессионализма и квалификации PR-специалиста. Как сделать так, чтобы о вашей компании написали статью в центральной прессе, а директора пригласили выступать на местное телевидение? Как добиться того, чтобы пресс-релизы Вашей компании разместили в большинстве профильных изданий? Почему к директору одной компании стоит очередь из ведущих журналистов, мечтающих взять интервью, а про директора другой компании соглашаются писать только на рекламной полосе и по рекламным расценкам? Все это – искусство PR.

Впрочем, в реализации PR-кампании есть и еще одна ключевая фигура – глава или топ-менеджер агентства. Это относится и к административным аспектам налаживания работы по PR-продвижению, и к персональному имиджу «Первого лица», и к непосредственному общению с представителями СМИ.

Именно для владельцев, руководителей и топ-менеджеров компаний разработан семинар «Технологии малобюджетного PR», который проводит ЦРТ ВОСТОК. Семинар освещает основные моменты, которые необходимы руководству агентства недвижимости для принятия решения о PR-продвижении (в том числе и в период кризиса), постановке задач и оценки эффективности PR-кампании. Нужно ли главе фирмы лично общаться с журналистами, как реагировать на те или иные публикации, сколько времени придется уделить участию в PR-кампании? Как выбрать PR-специалиста и что от него нужно требовать? Наконец, какой имидж избрать для первого лица той или иной компании?

К сожалению, отсутствие специальных знаний в области PR подчас создает серьезные сложности во время интервью или пресс-конференций. В частности, бывают ситуации, когда результатом выступления спикера перед представителями СМИ становятся не позитивные публикации, а молчание прессы или – еще хуже – негативные отклики. А пресс-релиз, распространенный по прямому настоянию первого лица оборачивается отказом журналистов впредь обращаться в эту компанию. Обучение, проводимое одним из ведущих PR-специалистов рынка недвижимости, позволит избежать таких «побочных эффектов».

Дополнительные знания руководители получат непосредственно от журналиста, который проведет тренинг выступления на пресс-конференции и расскажет об особенностях взаимодействия со СМИ.

Во время семинара можно также получить практический совет квалифицированного PR-специалиста, применительно к вашей фирме, ситуации, бюджету и другим обстоятельствам.

Источник: Центр риэлторских технологий ВОСТОК

----------------

Недвижимость Турции попала в зону внимания россиян сравнительно недавно. В июне 2003 года в Турции вступил в силу закон «Dorudan Yabanc Yatrmlar Kanunu» (о прямых иностранных инвестициях), согласно которому российские граждане получили официальную возможность приобретать недвижимость в Турции. Закон провозглашает принцип взаимности. То есть, россияне получили такие же права по покупке недвижимости (пока что только жилой) в Турции, как и турки в России. Земельные участки можно купить только через юридическое лицо, причем организованное на территории Турции.

Спустя пять лет в июне 2008 г. турецкий парламент принял новый закон, регулирующий продажу недвижимого имущества иностранным гражданам. Как разъяснил журналу Metrinfo.Ru Андрей Кучин, эксперта департамента зарубежной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty, теперь процедура оформления недвижимости в собственность стала проще и позволяет урегулировать все вопросы по покупке за три-четыре месяца, тогда как раньше это занимало примерно полгода. От владельца всего лишь требуется личное присутствие на время оформления бумаг.

Первый шаг к турецкому гражданству

В пользу выбора недвижимости в Турции есть много веских аргументов. Как подчеркнул Владимир Молдовян, специалист по продажам недвижимости компании AYT GROUP, не требуется подтверждения происхождения средств, переводимых в Турцию. Турция – одна из немногих стран, где покупка недвижимости иностранцами является основанием для получения вида на жительство, а потом и гражданства.

Оксана Дейирменджи, директор по маркетингу Dom Investment & Construction рассказала нам, что все курортные города страны обладают развитой инфраструктурой с многочисленными торговыми центрами, парками, ресторанами, кафе-барами, кинотеатрами, больницами, школами, банками и др. Так как для многих выбор недвижимости связан с природными и экологическими свойствами территории, то и по этим показателям Турция на высоте. Среди плюсов - средиземноморский климат, хорошая экология, самый длинный туристический сезон в Европе - с мая по октябрь.

И даже сегодня Турция популярна у финансовых корпораций, которые рассматривают недвижимость в этой стране в качестве лучшего капиталовложения. «Крупные иностранные инвесторы покупают большие участки земли на побережьях (для дальнейшего строительства отелей и жилых комплексов), или уже готовые проекты, чьи хозяева заморозили стройку в связи с финансовыми проблемами», - говорит Андрей Кучин (Century 21).

По данным компании Gordon Rock, на первом месте по приобретению турецкой недвижимости находятся англичане (27% от общего числа иностранных покупателей), второе и третье место делят немцы и жители скандинавских стран (по 22%), а россияне и граждане СНГ уже на четвертом месте (20%). Эксперты компании осмеливаются предположить, что если россияне и граждане СНГ не снизят темпов активности на турецком рынке, то уже в 2010 году они могут выйти на второе место по покупке недвижимости в Турции и даже попробуют забрать «пальму первенства» у англичан.

Анталия, Алания, Кемер

По словам Елены Юргеневой, руководителя отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, у россиян традиционно популярны курортные районы, - Анталия, Кемер, Алания. Европейцы же любят в равной степени средиземноморское и эгейское побережья, а англичане чаще всего останавливают свой выбор на Бодруме, - говорит Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам компании MostProperties. По данным Gordon Rock по числу сделок у покупателей из России и стран СНГ на Анталию приходится 40% от общего числа сделок по стране, на Аланию - 16%, на Кемер - 14%.

Турецкие цены

Эксперты утверждают, что если в 2009 г. практически все европейские и азиатские рынки недвижимости показывали заметный ценовой спад, то цены в Турции практически остались на докризисном уровне. По оценке Knight Frank, рынок недвижимости Турции, наряду Болгарией, Хорватей, Черногорией и другими развивающими рынками, в целом относятся к сегменту mass-market. Как объяснил Андрей Кучин (Century 21), представители среднего класса, частные инвесторы предпочитают вкладывать свои деньги в жилую недвижимость, отдавая предпочтение объектам эконом-класса. По данным Century 21, в зависимости от расположения объекта, инфраструктурной составляющей, близости к морю, цена за квадратный метр турецкой недвижимости колеблется от 600 до 2 000 евро.

]]> http://www.danesparza.us/turciya-aktualnye-varianty-etoj-oseni-rossiyanam-predlagayut-skidki-rassrochki-oznakomitelnye-tury-i-ipoteku/feed/ 9 http://www.danesparza.us/trade-in-kvartira-v-zachet-kottedzha-minimum-riska-i-xlopot-vygodno-pri-deficite-nalichnosti/ http://www.danesparza.us/trade-in-kvartira-v-zachet-kottedzha-minimum-riska-i-xlopot-vygodno-pri-deficite-nalichnosti/#comments Thu, 17 Sep 2009 02:31:01 +0000 admin http://www.danesparza.us/trade-in-kvartira-v-zachet-kottedzha-minimum-riska-i-xlopot-vygodno-pri-deficite-nalichnosti/

Переехать из небольшой квартирки в Москве в собственный дом или таунхаус в коттеджном поселке в Подмосковье сейчас просто как никогда. Рынок продавца трансформировался в рынок покупателя, поэтому застройщики готовы принять в зачет московскую квартиру при покупке загородного жилья. Но выгодна ли эта сделка покупателю?

С этим вопросом разбирался журнал Metrinfo.Ru.

Снижение спроса на загородное жилье – устойчивая тенденция 2009 года. По самым оптимистичным заявлениям риэлторов, число сделок на первичном рынке Подмосковья сократилось в 2-3 раза от докризисных показателей. В связи с падением спроса и платежеспособности потребителей, девелоперы начали искать любые способы реализации своих объектов, - говорит Никита Абрамов, директор по развитию «АИН-Девелопмент». В частности, в компании Urban Realty подсчитали, что цена двух-трехкомнатных квартир площадью 55-70 кв.м в Москве (исключая ЦАО, ЗАО) составляет 6,5 - 11млн руб., а средняя цена таунхауса в поселке класса «эконом» площадью 150 кв.м в Подмосковье – 7,5-9 млн руб. На основании чего сделали вывод, что собственники даже самых скромных квартир могут смело претендовать на улучшение жилищных условий.

Кому подойдет услуга trade-in и почему

C наступлением кризиса услуга trade-in (возможность зачета стоимости городской квартиры при покупке коттеджа, таунхауса, квартиры в малоэтажном доме) получила широкое распространение, - говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Значительная часть заинтересованной аудитории – молодые семьи, владеющие небольшими квартирами в столице. Переезд за город – в организованный коттеджный поселок для них практически единственный шанс улучшить свои жилищные условиях без дополнительных финансовых затрат.

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», также отметил, что за предшествующие кризису годы на рынке сложилась прослойка инвесторов, владеющих несколькими квартирами. Для некоторых из них избавление от не очень ликвидных активов и приобретение взамен загородного коттеджа может быть интересным предложением. Коттедж – это иной вид недвижимости, способный заметно повысить качество жизни, - объясняет он.

По словам Ольги Селютиной, начальника отдела вторичного жилья «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости», желающих воспользоваться технологией trade-in довольно много. Объясняется это тем, что в ситуации, когда на рынке наблюдается дефицит наличности, услуга зачета жилплощади остается одной из немногих эффективных операций с недвижимостью. Но эксперт признает, что пока люди в общей массе еще не до конца понимают, всю процедуру зачета, поэтому риэлторам приходится объяснять им плюсы данной услуги. И уже появился результат. «В нашей компании за последние полгода было осуществлено 12 сделок по продаже загородной недвижимости по схеме зачета», - добавила она.

Где «дают» коттеджи и «тауны»

Светлана Кондачкова, управляющий партнер Urban Realty, считает, что самый интересный с точки зрения выгоды для покупателя-зачетника - это обмен квартиры на таунхаус в Подмосковье. Во-первых, таунхаус - это объект, максимально приближенный по характеристикам к городскому жилью. Во-вторых, цена квадратного метра в таунхаусах класса «эконом» в Подмосковье, гораздо ниже, чем квартиры в Москве (стоимость 1 кв.м в таунхаусах от 45 до 55 тыс. руб. за 1 кв.м, тогда как цена 1 кв.м городского жилья ниже 80 тыс. руб. практически не встречается). В-третьих, покупатель значительно увеличивает свое жизненное пространство, получает возможность жить на природе и пользоваться небольшим придомовым участком земли. К тому же таунхаусы находятся в организованных коттеджных поселках со своими службами эксплуатации, инфраструктурой, охраной и паркингом.

По данным компании Blackwood, в настоящее время возможность зачета городской квартиры при покупке жилплощади за городом рассматривается в поселках: «Березки» (Горьковское шоссе, 6 км от МКАД), «Вестфалия» (Симферопольское шоссе, 87 км от МКАД, «Наумово» (Ярославское шоссе, 105 км от МКАД), «Речной» (Симферопольское шоссе, 55 км от МКАД) и др. От себя добавим «Ивакино-Покровское» (Ленинградское шоссе, 11 км. от МКАД).

Чаще всего акции по взаимозачету жилья имеют место в поселках экономкласса. Хотя услуга также встречается и в проектах более высоких ценовых сегментов. Ольга Селютина («Русский дом недвижимости») рассказала, что сейчас в компании есть уникальное предложение в готовом коттеджном поселке «Горки-8» (14 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе). Предложение включает таунхаусы со всеми коммуникациями общей площадью от 319 кв. м с участками 2,7 сотки. «В качестве оплаты компания готова принимать в зачет любую квартиру в Москве», - уточняет она.

Город Домодедово расположен в 20 км. от МКАД, практически строго на юг. Его площадь составляет 113 кв. км, население – около 85 тыс. человек. Для жителей нашей страны его название прочно ассоциируется с аэропортом. На сегодня он крупнейший из четырех московских аэропортов: «воздушные ворота столицы» в данном случае не преувеличение, а самая настоящая правда жизни. Но, вместе с тем, Домодедово – еще и город. Со своей собственной жизнью и, конечно, рынком недвижимости.

Добираемся без проблем

Журнал Metrinfo.Ru как обычно, начнет с дорог, транспорта и времени в пути. Возможность доехать из Москвы до Домодедово эксперты оценивают как хорошую. «Основная транспортная магистраль, связывающая этот город со столицей – Каширское шоссе, - говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». – Также можно подъехать со стороны скоростной трассы «Москва-Дон». В целом транспортная доступность получается довольно высокой». Существенным минусом, на который обращает внимание Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной компании «Лидер», являются частые пробки на самом Каширском шоссе – причем образуются еще они еще в черте Москвы.

Но, положа руку на сердце, где в Москве и Ближнем Подмосковье сегодня нет пробок?! А вот в самом Домодедово, отмечали наши эксперты, транспортная ситуация весьма благоприятна: существует продуманная система развязок, благодаря которой транзитный поток автомобилей через город очень мал.

Те, кто пользуется общественным транспортом, могут доехать до Домодедово на автобусах и маршрутках (от ст. метро «Домодедовская»). Время в пути минут 40. Примерно столько же времени занимает и путь на электричке от Павелецкого вокзала.

Природа и экология

Домодедово – крупный промышленный центр Подмосковья. «Здесь работают кирпичный завод и завод железобетонных изделий, завод «Кондиционер», предприятие по изготовлению технологического оборудования для нефтегазовой отрасли, - перечисляет Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»). – А также ЗАО «Стальинвест», производящее строительные материалы, завод компании «Пепси». И, конечно же, аэропорт, рядом с которым расположены железнодорожный узел и крупные логистические парки.

Впрочем, влияние аэропорта на экологию как минимум двояко. С одной стороны, шум от самолетов. С другой – огромная санитарная зона, в которой запрещено строительство. Так что вокруг города сохранились в невиданном для Ближнего Подмосковья количестве крупные лесные массивы.

Социальная инфраструктура

Домодедово, конечно, не миновали традиционные для Подмосковья беды – нехватка мест в муниципальных лечебных и образовательных учреждениях, не всегда высокое качество обслуживания в них. Однако город – это признают и скептики – постепенно благоустраивается и развивается. «Учитывая масштабы города, набор инфраструктуры в нем можно назвать очень хорошим, - уверена Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»). – В нем достаточно детских и медицинских учреждений, есть спортивные клубы – в том числе Центр физкультуры и спорта «Горизонт», стадион «Авангард».

Также, напоминает эксперт, у компании «Ист-Лайн» существовали планы организовать вблизи аэропорта «Домодедово» крупнейший на территории Московской области парк отдыха и развлечений – по подобию Диснейлэнда.

Вторичный рынок

Большая часть застройки города – здания советской эпохи. Как говорит Юлия Широбокова, руководитель отдела продаж компании «МИАН», около трети жилья в Домодедово относится к старому фонду – это дома сталинской эпохи, а также кирпичные и панельные «хрущевки». Еще примерно 28% принадлежит к периоду расцвета индустриального домостроения – дома в 9-10-12 этажей, преимущественно кирпичные.

А вот что для Подмосковья не очень характерно, так это обилие новой застройки. «В виду того, что в последние годы в городе было развернуто масштабное строительство, около 40% жилого фонда представлено современными высокоэтажными комфортабельными домами, большая часть которых приходится на монолит и кирпич», - отмечает Юлия Широбокова.

Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья находится в районе 70 тыс. руб. «С начала 2009 года стоимость жилья в городе плавно снижалась, - говорит Евгения Свириденко, зам. руководителя отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». – За 10 месяцев квартиры подешевели на 32,5%. Более всего – в ветхом малоэтажном фонде, что свидетельствует о том, что в период интенсивного роста рынка именно эти объекты оказались сильнее всего переоцененными».

«Квартирный рынок достиг дна!»- сообщает популярный портал. В третий раз, кажется. То же самое регулярно пишут про рынок автомобилей.

Термин «двойное дно» ваш покорный слуга ввел в обиход еще в начале этого года; пора уже говорить про «тройное», etc. Или, как несколько коряво, но по смыслу точно выразился девелопер Илья Еременко, «рынок находится на скачкообразном дне».

В СМИ сталкиваются мифы двух типов. Коллеги (особенно этим грешит сетевая журналистика) периодически выдают очередной апокалиптический прогноз; участники рынка (особенно строители) уверяют, что хуже некуда, и теперь только вверх.

На недавней конференции, где обсуждались антикризисные стратегии, я нетактично напомнил одному из участников: он и год назад говорил, что не видит «объективных предпосылок» для дальнейшего падения цен, и теперь поет то же самое. Он грамотно ускользнул от ответа, а в кулуарах взял меня за пуговицу: «Ты ж понимаешь, я продавец, я ничего другого и не могу говорить – иначе покупать не будут». Действительно. «Не ругая слона». Глупо было бы ждать от торгующей организации, что она вдруг заявит: «Граждане, не спешите, завтра нас покруче прижмет, и мы еще подвинемся».

Меня в последнее время занимает вопрос: а вот это мифическое «дно» обусловлено какими-то объективными показателями? Или правы были юмористы, утверждавшие, что «самая глубокая в мире пропасть – финансовая, в нее можно падать бесконечно»?

Ну, допустим, себестоимость. Для Москвы эта граница пролегает где-то на отметке 60-65 тысяч рублей за «квадрат», для Петербурга – 40-45 тысяч. У каждой фирмы – свои расчеты и собственные скелеты в шкафу: участки покупались в разное время и за разные деньги. Но если в общем: может ли компания продавать квартиры ниже себестоимости – то есть себе в убыток?

Оказывается, вполне. Если это, к примеру, госзаказ, с условием авансирования до 70% - почему бы и нет. Треть жилья в крупном комплексе на таких условиях отдать можно: рабочие заняты, власть поддавливает монополистов, чтобы не беспредельничали с подключениями; проект продвигается, а на более поздних стадиях, когда коробка уже видна, не грех с частных покупателей и подороже взять. Но: это именно оптовая покупка,

и с учетом дополнительных преференций.

Другой вопрос: а может ли вторичный рынок провалиться ниже «первички»? (И тем самым оттянуть на себя массу покупателей).

Чисто теоретически – почему бы и нет. На авторынке именно так и происходит, правда, там совсем другие законы амортизации. Конечно, любому собственнику неприятно сознавать, что его активы вдруг подешевели. Но если у него цель: поменять «двушку» на «трешку» примерно за годовой оклад – то абсолютные цифры его мало волнуют.

На практике – непонятно. Как вообще можно сравнивать цены первичного и вторичного рынка, если в точности неизвестно, сколько предстоит вбухать в отделку и ремонт в том и в другом случае?

Может, опереться на макроэкономику? Профессор Геннадий Стерник уверяет, что цены на жилье коррелируют с нефтяными. Наверное, так и есть – жаль, правда, что ценообразование в нефтянке совершенно непредсказуемо. То есть такая аналитика будет очень надежно объяснять то, что уже случилось.

Полгода назад столичный эксперт Юрий Кочетков весьма убедительно показал взаимосвязь динамики изменения денежной массы и колебания цен на рынке жилья. И это похоже на правду. Но ведь нас интересуют не «деньги вообще», а та их часть, которая составляет доход относительно небольшой (в Питере – 3,5-4%, в Москве – 7-8%) группы активных участников рынка. В этой сфере серьезных исследований нет. Известны некие общие тенденции: уровень реальных доходов неуклонно снижается, обороты розничной торговли падают, а доля сбережений при этом растет. Понятно, что на жилье стали тратить меньше, и пока совершенно не видно, с чего вдруг эта осторожная стратегия может радикально измениться.

По данным Росстата, доля сбережений в структуре доходов населения за 9 месяцев этого года выросла до 13%. (За тот же период прошлого года – 7,2%.) При этом втрое – с 10 до 30% - увеличилась доля тех, кто откладывает деньги «на лечение».

Еще любопытно: по данным опроса, который проводили специалисты Росгосстраха, наши соотечественники рассчитывают, что их реальные доходы в 2010 году вырастут на 16%, а в течение ближайших пяти-семи лет — на 54%. Но при этом владельцы бизнеса, что характерно, общего оптимизма не разделяют. По мнению аналитиков Минэкономразвития, в 2010-м рост доходов составит всего 0,4%, в 2011 году - 2,8%.

]]> http://www.danesparza.us/zanimatelnaya-numerologiya/feed/ 2 http://www.danesparza.us/nedvizhimost-strategiya-i-taktika/ http://www.danesparza.us/nedvizhimost-strategiya-i-taktika/#comments Fri, 26 Jun 2009 09:07:20 +0000 admin http://www.danesparza.us/nedvizhimost-strategiya-i-taktika/ Рынок недвижимости оживает. Но частные лица и даже фирмы, готовые входить в этот рынок, нуждаются в новых ориентирах. Московский Бизнес Клуб попросили ведущих аналитиков и авторитетных специалистов рынка дать конкретные рекомендации по актуальной сегодня тактике и стратегии на рынке недвижимости.

Своим опытом и знаниями делятся:

- Татьяна Бриккер, генеральный директор БЕСТ-Недвижимость, отделение на Щепкина

- Наталья Завалишина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-DPM"

- Ирина Ильчук, начальник управления розничного кредитования Московского Кредитного банка (МКБ)

- Крапин Александр, генеральный директор Аналитического агентства RWAY

- Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»

- Алексей Смоленцев, генеральный директор Группы компаний «Домостроитель»

- Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации "ИНКОМ"

- Лев Плецельман, председатель комитета по ипотеке Московской Ассоциации Риэлторов, руководитель службы ипотечного кредитования компании "ИНКОМ-Недвижимость"

- Олег Репченко, генеральный директор Аналитического Центра ИРН

- Юрий Хлестаков, генеральный директор «Русского Дома Недвижимости»

- Некрасова Марина, генеральный директор «БЕСТ-Недвижимость, отделение на Проспекте Мира»

- Роман Лазарев, генеральный директор, «Первый земельный магазин».

По многим вопросам мнения специалистов разошлись. Что, в прочем, неудивительно в условиях находящегося в положении неустойчивого равновесия рынка.

Например, в отношении ипотеки, одни категорически не советуют брать заем, ссылаясь на крайне невыгодные условия. Другие же, наоборот, считают, что кредиты надо брать не тогда, когда ставки низкие, а когда цены минимальны. Потом можно будет перекредитоваться.

По поводу выгодных личных инвестиций мы тоже столкнулись с широким спектром мнений – от советов вкладывать в землю, до рекомендаций не иметь на данном этапе дело с недвижимостью.

Аналогичная ситуация с советами для потенциальных инвесторов. Некоторые эксперты замечают, что сейчас наиболее удачное время для вхождения в девелоперские проекты, другие считают, что непрофессионалам на кризисном рынке делать нечего.

Не секрет, что большинство сделок на вторичном рынке жилья являются альтернативами (или скрытыми альтернативами). Но найти альтернативу на стоящем рынке сложно. Сейчас заговорили об оживлении. Достаточно ли его, чтобы начинать альтернативную сделку?

Ю.Хлестаков. Чем меньше изменяются цены на жилье, тем больше вероятность свершения альтернативной сделки, поэтому сегодняшнюю ситуацию на рынке можно рассматривать как идеальную для такого рода сделок.

М.Некрасова. Да, рынок оживился. Снижение цен на квартиры практически прекратилось, в некоторых сегментах рынка наблюдается даже некоторый рост. До ажиотажа 2006 года, конечно, далеко, но спрос начинает набирать обороты. Очень удобное время для начала альтернативной сделки. И покупатели есть, и выбор с возможностью подумать и принять взвешенное решение. Искусственно время экспозиции не уменьшить, но, при условии грамотного планирования работы по договору это возможно.

И.Ильчук. Испытала на собственном опыте: буквально в прошлом месяце находилась в процессе продажи своей квартиры и одновременно искала объект (квартиру большей площади). Кончилось это тем, что пришлось «развести» сделки: осуществить сделку чистой продажи, совершенно не снижая цены, покупателю с деньгами, упростив до минимума все процедуры оформления. Теперь я спокойно выбираю квартиру, уже сама находясь в положении «покупателя с деньгами» и диктуя свои условия.

Т.Бриккер. Рынок оживился в сегменте самого дешевого жилья. Самое время для альтернативы с доплатой: спрос цены на эту недвижимость имеет небольшой рост, на более дорогую - пока стагнация.

Как уменьшить время экспозиции объекта, не снижая цены?

Д. Таганов. Кроме уменьшения цены или предложения покупателю каких-то специальных условий (например, рассрочки платежа), других способов уменьшения экспозиции единичного объекта сейчас нет. Надо или идти навстречу покупателю, или качественно изменять объект - например, достраивать дом, поселок. Спрос на готовые объекты сейчас крайне высок.

Т.Бриккер. Надо использовать помимо электронных баз данных, другие виды рекламы: расклейка, почтовые ящики, обзвон.

Насколько реально сейчас воспользоваться ипотекой, и какие условия предлагают банки? Что выгоднее – брать ипотеку сегодня или подождать?

А.Смоленцев. Взяв ипотеку сейчас, пока цены на квартиры еще достаточно низкие, со временем можно будет перекредитоваться на более выгодных условиях.

- Андрей Дмитриевич, в конце октября наблюдательный совет Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) одобрил реализацию пилотных проектов по новым уровням реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. При этом сказано, что дополнительных средств программа не потребует. Почему и сколько денег осталось в распоряжении АРИЖК (это дочерняя структура АИЖК) и сколько заемщиков получило поддержку?

- Мы получили 5600 заявлений от заемщиков, 3700 заявок одобрено, около 1000 отказали и 900 - в работе. Но реально в РФ сейчас реструктурировано более 35 тысяч ипотечных кредитов. Банки активно запустили собственные программы реструктуризации, и это наша заслуга. Признаюсь, банкиры не любят обсуждать проводимую ими реструктуризацию, официально называя уровень просроченных кредитов на уровне не более 0,5-2% ипотечных ссуд. По нашим оценкам? серьезные проблемы с обслуживанием ипотечных кредитов испытывают 10-15% заемщиков. 5% банки уже реструктурировали сами, а это около 30-35 тыс. кредитов, на которые нам потребовалось бы свыше 11млрд.рублей.

- Почему банки вынуждены проводить реструктуризацию самостоятельно, без помощи АРИЖК?

- Еще в феврале банки проводили агрессивную политику взысканий, считая, что заемщика надо выселять, квартиру - продавать. Мы же заняли жесткую позицию, что готовы помочь нуждающемуся заемщику в любом случае, даже если банк против. В результате банки поняли, что реструктурированный заемщик для него лучше, чем проблемный, а еще лучше разработать собственную программу.

Причем им пришлось запустить более интересные для заемщика программы, чтобы он остался у них, а не обратился за поддержкой в АРИЖК. Своей активностью мы обеспечили создание нового рынка - рынка реструктуризации и как бы его поддержку снизу. В результате заемщики получили как саму возможность реструктурироваться, так и конкуренцию программ, возможность выбрать лучшую, наиболее подходящую. Поэтому мы считаем своей заслугой то, что так много кредитов реструктурировано.

- Отчего банкам так не выгодна реструктуризация по Вашей программе?

- Проводить реструктуризацию по нашей программе банкам выгодно. И многие банки этим активно пользуются. Однако, банки, имеющие низкую капитализацию, вынуждены тщательно следить за своей отчетностью, что бы не нарушить жесткие нормативы Центрального Банка. В частности, согласно инструкции №254-П, выдавая любой кредит, банк обязан формировать резервы на случай невозврата данного кредита, обеспечивая тем самым надежность банковской системы. Если кредиты хорошие, то их можно объединять в портфель однородных ссуд и резервировать по ним 0,75%. Как только в кредитном деле появляется заявление заемщика об ухудшении финансового положения, то по той же 254-П, банк обязан этот кредит вынуть из портфеля однородных ссуд, учитывать его индивидуально и создавать резервы в размере минимум 51% от остатка задолженности. Понимая, что кредит проблемный, на мой взгляд - это справедливо. Однако банк может "не заметить" заявления заемщика, информирующего банк о потери работы. В таком случае резервы можно не формировать, но помочь заемщику все-равно придется.ДЭто явление, кстати, подтверждает Центральный Банк: все кредитование по стране сокращается, а удивительным образом потребительские необеспеченные кредиты сроком на год неожиданно выросли.

- Получается, банки оказались между молотом и наковальней - если они сами не реструктурируют ипотеку, заемщик придет к Вам и банк получит 50-100%-ое начисление резервов, и они вынуждены запускать собственные программы?

- В этом месте банку обязаны помочь акционеры, увеличив его капитализацию. На этом много лет настаивает и Центральный Банк, и депутаты, но банкиры каждый раз просят отодвинуть сроки наращивания их капиталов. Мы выделяем три основные причины, по которым банки вынуждены запускать собственные программы реструктуризации. Первая - это уже упомянутые резервы. Вторая - так называемый "брак кредита". В России нет долгосрочного ресурса, чтобы выдавать ипотеку. Поэтому банк, выдавая кредит, старается продумать, откуда он возьмет долгосрочные средства или кому он перепродаст закладную в будущем. Когда у залога становится два кредитора (АРИЖК и банк), кредит становится, как мы говорим, "бракованным", его сложно будет рефинансировать, хотя мы особых проблем в этом не видим. Поэтому банки стараются не допустить брака залога. Третья проблема - имидж. В июне я получил с десяток писем от банков с просьбой исключить их из числа спикеров по обсуждению проблем реструктуризации.