Компания «АИН-Девелопмент» предлагает услугу по зачету городского жилья покупателям клубного поселка «Речной» на 55 км Симферопольского шоссе. Этот поселок в настоящий момент активно строится, и хотя его реализация началась уже в кризисный период, застройщик построил дома первых покупателей, возводит объекты инфраструктуры поселка, - рассказывает Никита Абрамов («АИН-Девелопмент»).
Детали сделки
Технология сделки по обмену городской квартиры на жилплощадь в коттеджном поселке несложная, и ее можно осуществить разными способами.
Способ № 1
Как рассказала Светлана Кондачкова (Urban Realty), самый распространенный вариант - это одновременная сделка купли-продажи двух объектов недвижимости – зачетного и приобретаемого.
Сделка начинается с оценки имеющейся квартиры. По мнению эксперта, лучше, если ее делают независимые профессиональные оценщики, а не сотрудники отдела продаж застройщика или сам владелец. Тогда цена объекта максимально приближена к рыночной. Но для того, чтобы гарантированно в короткие сроки (месяц – полтора) найти покупателя, необходимо выставить квартиру на продажу не по оценочной цене, а ниже где-то на 10%.
Параллельно с этими действиями резервируется выбранный вариант на загородном рынке.
После того, как найден покупатель на имеющуюся квартиру, начинается этап подготовки двух сделок купли-продажи. Это в случае, если выбранный вариант – готовый объект со свидетельством на право собственности. Если же выбранный объект - новостройка, то сначала проводится сделка продажи зачетной квартиры, а затем происходит подписание предварительного договора, направленного на приобретение прав на новостройку и расчеты по нему, - объясняет эксперт. Хотя в сделках бывают и свои издержки. Как рассказала Мария Литинецкая (Blackwood), в поселке «Вестфалия» покупатель вынужден ждать, пока компания продаст его квартиру и только тогда забронированное домовладение переходит в его собственность.
Способ № 2
Другой возможный формат реализации схемы - это выкуп застройщиком зачетной квартиры. В большинстве случаев на такие сделки идут застройщики, если квартира обладает отличными характеристиками и оценивается как весьма ликвидное предложения, а клиент готов выставить ее по цене ниже рыночной. При такой схеме стоимость выкупа обычно составляет всего 50 до 70 % от рыночной стоимости зачетной квартиры, - говорит Светлана Кондачкова (Urban Realty).
После заключения сделки, застройщик становится собственником квартиры и в дальнейшем реализует ее самостоятельно. Владелец зачетной квартиры одновременно с переоформлением прав собственности на проданную квартиру подписывает договор на приобретение новостройки (коттеджа, таунхауса или квартиры на территории коттеджного поселка).
Следующий этап - денежный взаимозачет. Если дороже оценена квартира, застройщик возвращает разницу, если – загородная недвижимость – доплату вносит покупатель.
Какую схему выбрать?
По мнению Светланы Кондачковой (Urban Realty), первая схема, когда сначала квартира продается, а затем на вырученные средства оплачивается подобранный вариант загородного жилья, - более удобная и для застройщиков, и для собственников городского жилья, так как каждой из сторон удается соблюсти свой интерес. Такого же мнения придерживается и Светлана Федянина, риэлтор компании «Пересвет-Недвижимость», подтверждающая, что основная масса сделок на рынке альтернативные и идут по названной схеме. По ее словам, необходимо учитывать и то, что если покупатель приходить с «живыми» деньгами, условия сделки будут значительно выгоднее.
Но чтобы заплатить за недвижимость в коттеджном поселке, собственнику городской квартиры нужно ее как можно быстрее продать. Покупателей сегодня мало, поэтому срок экспозиции квартиры может быть очень долгим. А за это время застройщик может продать загородный дом или таунхаус другому покупателю – с наличностью в руках. Так что здесь клиенту приходится напрягаться.
Вторая схема, предусматривающая выкуп застройщиком городской квартиры, - рискованный вариант для застройщика и не выгодный финансово для хозяина городской квартиры, хотя и менее трудозатратный для него, - говорит Светлана Кондачкова (Urban Realty). Желающих воспользоваться этой услугой много, но технически выполнить ее не всегда удается. Зачет возможен при соблюдении ряда условий.
Во-первых, степень готовности коттеджа-новостройки должна быть высокая (ГК либо на стадии оформления в собственность).
Во-вторых, в квартире, предлагающейся к зачету, не должно быть прописанных людей, либо у зарегистрированных в ней граждан должно быть альтернативное жилье для прописки.